La plus-value immobilière en Algérie 2026 (différence entre prix vente et prix acquisition + frais) est imposée à 15% au taux forfaitaire selon Code Impôts art. 77 modifié 2022. Applicable aux ventes de biens détenus
Cadre juridique plus-value 2026 : art. 77 CGI modifié
Cadre juridique plus-value immobilière 2026 : (1) CODE GÉNÉRAL IMPÔTS art. 77 (modifié loi finances 2022) : plus-value biens immobiliers particuliers = imposable 15% flat rate. (2) Art. 78 : BASE IMPOSABLE = prix cession - prix acquisition majoré (voir §2). (3) Art. 79 : ABATTEMENT durée détention 5% par année entre 3 et 10 ans (0% 10 ans), 38% imposables (68k transactions).
Calcul détaillé plus-value 2026 : 5 composantes
Calcul plus-value DZ 2026 (5 composantes) : (1) PRIX CESSION = prix vente hors commissions agent immobilier (nette vendeur). Ex : vente 40M DZD - 800k commission agent = 39,2M net cession. (2) PRIX ACQUISITION MAJORÉ = prix achat initial + tous frais mutation prouvés (notaire, droits enregistrement, agence). Ex : achat 2020 20M DZD + 1M droits 5% + 500k notaire + 400k agence = 21,9M coût acquisition. (3) TRAVAUX AMÉLIORATION prouvés factures TVA (rénovation, extension, piscine, panneaux solaires) : ajoutés au prix acquisition. Ex : 2M DZD travaux 2022 justifiés = +2M. Total acquisition majorée : 23,9M. (4) PLUS-VALUE BRUTE = 39,2M - 23,9M = 15,3M DZD. (5) ABATTEMENT DURÉE DÉTENTION : bien détenu 5 ans (2020-2025) = 5% × (5-3) = 10% abattement. Plus-value taxable = 15,3M × 90% = 13,77M. (6) IMPÔT PLUS-VALUE = 15% × 13,77M = 2,07M DZD. Vendeur reçoit 39,2M - 2,07M = 37,13M net après impôt (93% cession).
Abattement durée détention 2026 : 0-100% progressif
Abattement durée détention plus-value DZ 2026 (art. 79 CGI) : (1) 10 ans pour vente = ZÉRO impôt. Investissement long terme favorisé fiscalement.
8 exonérations totales 2026 : liste complète
8 exonérations totales plus-value DZ 2026 (art. 80 CGI) : (1) RÉSIDENCE PRINCIPALE (habitée > 2 ans continu par vendeur) — exonération INTÉGRALE quelle valeur. Cas majeur : 70% cessions exonérées via ce motif. (2) SUCCESSION (bien hérité vendu par héritier) — exonération quels que soient délai + montant. (3) VENTE FORCÉE (procédure judiciaire : divorce, liquidation, dette) — protection vendeur contraint. (4) EXPROPRIATION UTILITÉ PUBLIQUE — indemnisation non imposée plus-value. (5) REMEMBREMENT rural (échange terres agricoles pour réorganisation). (6) CESSION BIEN WAKF religieux (rare). (7) PRIMO-VENDEUR
Procédure déclaration DGI 2026 : 6 étapes
Procédure déclaration plus-value 2026 : (1) SIGNATURE ACTE VENTE notaire + calcul plus-value par vendeur avec notaire (base majorée + abattement + exonérations éventuelles). (2) NOTAIRE PRÉLÈVE 15% IMPÔT sur produit vente (compte séquestre, versé DGI dans 30 jours). Vendeur reçoit produit vente - impôt. (3) FORMULAIRE G12 rempli 3 mois post-vente : détail acquisition + cession + travaux + calculs. Signé vendeur. (4) DÉPÔT G12 recette impôts wilaya OU jibayatic.dz (préférable). Pièces jointes : actes notariés acquisition + vente + factures travaux + certificats résidence principale (si applicable). (5) VÉRIFICATION DGI : contrôle cohérence prix marché (vs bases Kloufi DGI) + authenticité travaux. Délai 30-60 jours. (6) SI CONFORME : quittance libératoire délivrée. Si écart, redressement + pénalités. Coût procédure : formulaire gratuit + notaire déjà inclus mutation. Délai global 4-6 mois.
Cas concret 2026 : Nadia vend F3 Alger 2 cas différents
Cas type 2026 : Nadia possède F3 Bab Ezzouar acheté 2018 pour 12M DZD (frais 15%), vend 2026 pour 22M. Deux scénarios : (1) SCENARIO A — RÉSIDENCE PRINCIPALE Nadia (habitée 8 ans) : plus-value ENTIÈREMENT EXONÉRÉE (art. 80 CGI). Nadia reçoit 22M nets vente (moins commission agent 4%). Impôt plus-value = 0 DZD. (2) SCENARIO B — INVESTISSEMENT LOCATIF (jamais habité par Nadia) : plus-value taxable. Calcul : acquisition majorée = 12M + 15% frais = 13,8M. Travaux 2021 = 1,5M prouvés. Total acquisition = 15,3M. Plus-value brute = 22M - 15,3M = 6,7M. Détention 8 ans → abattement 55%. Plus-value taxable = 6,7M × 45% = 3,015M. Impôt = 15% × 3,015M = 452 250 DZD. Nadia reçoit 22M - 880k commission - 452k impôt = 20,67M net. DIFFÉRENCE 2 scenarios : 452k DZD impôt évité + moralité résidence principale. Astuce : preuve résidence principale = factures utilities + inscription électorale + attestation employeur + témoignages.
Questions fréquentes
Diaspora paie-t-elle droits mutation majorés 2026 ?
Non, diaspora binationale = même 5% classique / 3% ligne directe que résident DZ. Étranger pur = 8-10%.
IFU forfait 15k obligatoire tous locataires 2026 ?
Non — forfait si revenus
Plus-value résidence principale toujours exonérée 2026 ?
Oui si habitée > 2 ans continu par vendeur. Prouver via factures utilities + inscription électorale + attestation employeur.
TVA 19% récupérable pour acheteur particulier 2026 ?
Non — particulier ne récupère jamais TVA. Seuls professionnels assujettis TVA (promoteurs, entreprises) récupèrent via déclaration G50.
Détention > 10 ans = zéro impôt plus-value 2026 ?
Oui — abattement 100% pour biens détenus ≥ 10 ans. Stratégie investissement long terme fiscalement optimale.