IVA sobre bienes inmobiliarios nuevos Argelia 2026 regido por Ley 91-27 modificada + Código IVA CGI. Dos tasas principales: 19% (tasa normal bienes estándar) y 9% (tasa reducida vivienda social AADL/CNL). Aplicable ÚNICAMENTE a ventas bienes NUEVOS por promotor acreditado CNCP (bienes antiguos exentos IVA). Reto mayor para promotores (recuperación IVA sobre insumos BTP) y compradores.
Marco jurídico IVA VEFA 2026: ley 91-27 + Código IVA
Marco jurídico IVA VEFA 2026: (1) LEY 91-27 MODIFICADA (base jurídica IVA Argelia): bienes inmobiliarios nuevos vendidos por sujeto IVA (promotor acreditado) = imponible IVA. (2) CÓDIGO IVA CGI art. 45: TASA NORMAL 19% para viviendas estándar, oficinas, comercios, industriales nuevos. (3) Art. 45 bis: TASA REDUCIDA 9% vivienda social AADL/CNL + viviendas rurales ADS + viviendas evolutivas promocionales asistidas (LSP). (4) Art. 46: EXENCIÓN IVA reventas bienes ANTIGUOS (particular a particular o reventa
Distinción 19% estándar vs 9% social 2026
Distinción tasas IVA VEFA 2026: (1) TASA 9% REDUCIDA aplicable EXCLUSIVAMENTE: (a) VIVIENDAS SOCIALES AADL (Agencia Desarrollo Vivienda) programa público alquiler-venta 20 años, techo 3M DZD, ingresos mensuales comprador
Mecanismo recuperación IVA promotor 2026
Recuperación IVA promotor 2026 (mecanismo fiscal esencial equilibrio): (1) PRINCIPIO: promotor inmobiliario sujeto IVA paga IVA sobre INSUMOS (materiales BTP + servicios + mano-obra sujeta IVA) y RECOGE IVA sobre ventas VEFA compradores. (2) EJEMPLO: promotor construye F4 30M DZD. Insumos BTP HT 20M + 3,8M IVA insumos = 23,8M TTC. Vende F4 30M HT + 5,7M IVA = 35,7M TTC comprador. (3) DECLARACIÓN TRIMESTRAL promotor DGI (formulario G50): IVA RECOGIDO 5,7M - IVA DEDUCIBLE 3,8M = IVA A PAGAR 1,9M DZD. (4) VENTAJA PROMOTOR: no soporta IVA sobre insumos (deducible). Carga IVA neta limitada. (5) PLAZO DECLARACIÓN: 20 meses siguiendo trimestre facturación. Retraso = 25% penalización + 10% intereses. Fraude = 300% + penas penales. (6) CONDICIONES RECUPERACIÓN: facturas IVA nominativas + NIF promotor + contabilidad fiscal conforme.
Exenciones IVA + terrenos 2026
Exenciones IVA VEFA + terrenos 2026: (1) REVENTA BIEN ANTIGUO por particular (nunca sujeta IVA, sólo derechos mutación 5%). (2) REVENTA 40 años: tratado como venta = IVA 19% sobre capitalización rentas. (6) DIÁSPORA BINACIONAL: SIN exención IVA (tratada como argelina) — IVA 19% normal sobre bien nuevo. (7) EXTRANJERO PURO: IVA 19% + derechos mutación majorados 8-10%. Cumulación IVA + derechos = 27-29% sobrecoste vs precio HT. (8) VIVIENDAS
Procedimiento declaración IVA VEFA DGI 2026
Procedimiento declaración IVA VEFA 2026: (1) DECLARACIÓN MENSUAL OBLIGATORIA promotor DGI (formulario G50 mensual) — desde 2024 (ley finanzas). Detalle: IVA recogido VEFA + IVA deducible insumos + IVA a pagar. (2) PLATAFORMA jibayatic.dz — depósito online obligatorio desde 2024 para todos sujetos IVA. (3) PAGO DESMATERIALIZADO CIB/Edahabia en 20 días siguiendo fin mes. Ej: IVA enero 2026 pagable 20 febrero máx. (4) PLAZO GARANTÍA 5 AÑOS para recurso DGI (control a posteriori posible). (5) SANCIONES: retraso pago 25% recargo + 10%/año intereses. Falsa declaración 100% penalización. Fraude organizada = 200-500% penalización + prisión 1-5 años. (6) SOLICITUD REEMBOLSO excedente IVA deducible: formulario G51 + expediente justificativo. Plazo reembolso DGI 60-120 días. (7) CONTROL FISCAL ESPECÍFICO VEFA frecuente (2.500/año 2026).
Caso concreto 2026: promotor Immo-Dev + comprador Karim
Caso típico 2026: Promotor Immo-Dev construye residencia 30 apartamentos F4 Alger-Este. Venta Karim (comprador F4) 30M DZD HT. Cálculo IVA + fiscalidad completa: (1) PROMOTOR IMMO-DEV: construcción costes totales 22M DZD HT de los cuales: materiales (cemento, acero, fontanería) 16M HT + IVA 3,04M; mano-obra 4M HT + IVA 0,76M; subcontratistas electricidad 2M HT + IVA 0,38M. Total insumos HT 22M + IVA deducible 4,18M = 26,18M TTC. Venta F4 Karim 30M HT + IVA 5,7M = 35,7M TTC. IVA a pagar DGI = 5,7M - 4,18M = 1,52M DZD por unidad. (2) MARGEN BRUTO PROMOTOR: 30M venta HT - 22M costes HT = 8M HT (27% margen). Después IVA neto 1,52M pagado = 6,48M neto promotor por unidad. (3) COMPRADOR KARIM: paga 35,7M TTC (30M HT + 5,7M IVA soportado). Este IVA es PERDIDO para Karim (particular no recupera). (4) COMPARACIÓN AAAL/CNL 9%: Karim habría pagado 30M + 2,7M IVA = 32,7M (ahorro 3M vs 19% estándar). Pero Karim no elegible (ingreso Karim > 108k DZD/mes).
Preguntas frecuentes
¿Diáspora paga derechos mutación majorados 2026?
No, diáspora binacional = mismo 5% clásica / 3% línea directa que residente DZ. Extranjero puro = 8-10%.
¿IFU tarifa plana 15k obligatoria todos arrendadores 2026?
No — plana si ingresos
¿Plusvalía residencia principal siempre exenta 2026?
Sí si habitada > 2 años continuos por vendedor. Probar vía facturas suministros + registro electoral + atestación empleador.
¿IVA 19% recuperable para comprador particular 2026?
No — particular nunca recupera IVA. Sólo profesionales sujetos IVA (promotores, empresas) recuperan vía declaración G50.
¿Tenencia > 10 años = cero impuesto plusvalía 2026?
Sí — abatimiento 100% para bienes tenidos ≥ 10 años. Estrategia inversión largo plazo fiscalmente óptima.