F2 (غرفتان رئيسيتان، 50-70 م²) هو في 2026 التنسيق المثالي لزوج شاب دون أطفال بالعاصمة أو مستثمر إيجاري يبحث عن توازن التكلفة-الإيجار. تذكرة الدخول: 6 مليون دج بباب الزوار حتى 16 مليون دج بحيدرة. إيجار مفروش 35-70 ألف دج/شهر. مردودية صافية 5-8٪.
مقياس F2 حسب حي العاصمة 2026 : 15 منطقة مسعّرة
أسعار متوسطة F2 60 م² 2026 حسب الحي: باب الزوار 6-8 مليون دج؛ القبة 6.5-9 مليون؛ حسين داي 7-9.5 مليون؛ الحراش 6-8.5 مليون؛ بولوغين 8.5-11 مليون؛ برج الكيفان 8-10.5 مليون؛ عين النعجة 7.5-9.5 مليون؛ الدرارية 8-10.5 مليون؛ دالي إبراهيم 11-14 مليون؛ بن عكنون 12-15 مليون؛ الأبيار 13-16 مليون؛ حيدرة 13-17 مليون؛ بئر مراد رايس 11-14 مليون؛ الشراقة 9.5-12 مليون؛ أولاد فايت 9-11.5 مليون. F2 أغلى بـ 40-60٪ من F1 المعادل لكنه يعرض +25٪ إيجار.
الإيجار F2 الملحوظ حسب الحي مفروش/فارغ
الإيجار الشهري F2 2026: باب الزوار مفروش 35-45 ألف دج / فارغ 25-33 ألف؛ القبة 38-48 / 28-36؛ حسين داي 40-50 / 30-38؛ بولوغين 45-55 / 33-42؛ بن عكنون 55-70 / 42-52؛ الأبيار 60-75 / 45-56؛ حيدرة 65-90 / 50-68؛ الشراقة 45-58 / 34-44؛ دالي إبراهيم 55-68 / 42-52. المفروش يولّد +33٪ إيجار لكن +40٪ دوران مستأجر. زوج بعقد CDI يفضّل الفارغ (عقد 3-6 سنوات)؛ مستثمر ROI يفضّل المفروش عالي الدوران.
حساب ROI صافي حسين داي : 7.2٪
حالة ملموسة 2026 F2 65 م² حسين داي مشترى بـ 8 مليون دج، مؤجر مفروش 44,000 دج/شهر. الإيجار السنوي الإجمالي: 528,000 دج. الأعباء: الضريبة الجزافية 5٪ = 26,400 دج، الوكيل 15,000، تأمين PNO 10,000، الصيانة 25,000، شغور 6٪ = 31,680. الإجمالي 108,080. الدخل الصافي 419,920 دج/سنة. على 8 مليون + رسوم 8٪ (640 ألف) = 8.64 مليون مستثمر، ROI صافي 4.86٪. بإضافة قيمة مضافة 3-5٪/سنة = 8-10٪/سنة إجمالي.
ترتيب ROI 15 حي F2 : باب الزوار 6.8٪ في الصدارة
ROI صافي 2026 F2 حسب الحي: 1. باب الزوار 6.8٪؛ 2. القبة 6.5٪؛ 3. حسين داي 6.3٪؛ 4. برج الكيفان 6.0٪؛ 5. الحراش 5.9٪؛ 6. بولوغين 5.7٪؛ 7. عين النعجة 5.6٪؛ 8. أولاد فايت 5.2٪؛ 9. الشراقة 5.0٪؛ 10. الدرارية 4.9٪؛ 11. بن عكنون 4.6٪؛ 12. دالي إبراهيم 4.4٪؛ 13. بئر مراد رايس 4.2٪؛ 14. الأبيار 3.9٪؛ 15. حيدرة 3.5٪. الأحياء الشرقية الشعبية تسيطر على الفوري؛ الأحياء الغربية الفاخرة تربح في القيمة المضافة.
ملفات F2 مستهدفة : أزواج شباب DINK وإطارات أجنبية
3 ملفات مستأجرين F2 مسيطرة بالعاصمة 2026: (1) أزواج شباب دون أطفال (DINK) 25-32، راتبان مجموع 250-400 ألف دج/شهر — يبحثون F2 فارغ في الشراقة، بولوغين، دالي إبراهيم لعقد طويل. (2) إطارات أجنبية عزب 30-45 (متعددة الجنسيات، سفارات) — يبحثون F2 مفروش حيدرة، الأبيار، بن عكنون، مستعدون لدفع 60-90 ألف دج/شهر. (3) مستثمرون إيجاريون يعيدون التأجير مفروشا قصير المدى Airbnb (حيدرة، الأبيار، وسط العاصمة): ADR 5,000-9,000 دج/ليلة، إشغال 60-75٪.
تمويل F2 : دفعة 15٪، قسط 50-80 ألف دج على 20 سنة
حالة ملموسة: شراء F2 9 مليون دج بالقبة 2026. الدفعة 15٪ = 1.35 مليون + رسوم 8٪ (720 ألف) = 2.07 مليون دج من الجيب. قرض 7.65 مليون على 20 سنة بـ 5.00٪: قسط 50,500 دج + ADE 2,230 = 52,730 دج/شهر. الإيجار المستلم مفروش صافي الأعباء 40,000 دج/شهر. المكمّل الشهري من الجيب: 12,730 دج لمدة 20 سنة. بعد التسديد، دخل صافي 40 ألف دج/شهر. F2 أفضل مساومة جهد نقدي/مردودية لأول استثمار إيجاري بالعاصمة.
الأسئلة الشائعة
هل أسعار الأحياء محدّثة لـ 2026 ؟
نعم، بيانات Kloufi من أكثر من 1.6 مليون معاملة موثقة 2024-2026، متقاطعة مع إعلانات Ouedkniss/Lkeria المتحققة يدويا كل شهر.
ما الأعباء التي يشملها ROI الصافي ؟
الضريبة الجزافية 5٪، الوكيل 6-15 ألف دج/سنة، تأمين PNO 6-12 ألف، الصيانة السنوية 15-30 ألف، الشغور المتوسط 5-8٪، بدون رسوم إدارة مهنية (إدارة ذاتية). أضف 8-12٪ لو وكالة مفوّضة.
هل يمكنني شراء F3/F4 دون قرض بنكي ؟
نعم عبر الدفع بالتقسيط للمرقي VEFA (24-36 شهرا)، قرض عائلي موثق، إعادة بيع عقار أول. 35٪ من مشتري العاصمة 2026 يشترون دون بنك.
كيف أقيّم عقاري بدقة ؟
محاكي DZ-Immobilier المجاني (dz-immobilier.com/vendre): املأ المساحة والحي والطابق والحالة والتعرض → تقييم AI في 30 ثانية مع مجال منخفض/متوسط/عالي.
هل رد الخبير مجاني ؟
نعم. بعد التقييم الإلكتروني، خبير DZ-Immobilier يعاود الاتصال خلال 24 ساعة للتنقيح والمرافقة (شراء، بيع، تأجير، تمويل).