القانون 07-11 المؤرخ في 27 فبراير 2007 يحدد في 2026 النظام العام للعقارات في الجزائر. يعرّف 4 أنواع من الملكية (خاصة، عامة، وقف، عرش)، طرق الاكتساب، التسوية العقارية (الدفتر العقاري)، وإجراءات المسح. بعد 19 سنة تطبيق + تعديلات 2015/2019/2023، هذا القانون يهيكل السوق العقاري الجزائري.
4 أنواع ملكية معترف بها في القانون 07-11
القانون 07-11 يعترف في 2026 بأربعة أوضاع عقارية: (1) الملكية الخاصة (م.4) — عقار مملوك بالكامل لشخص طبيعي/معنوي خاص، قابل للتنازل والانتقال. 95٪ من الحضيرة السكنية الحضرية الجزائرية. (2) الملكية العامة (م.3) — أملاك الملك الوطني (مباني عمومية، مدارس، مستشفيات). (3) أملاك الوقف (م.47) — أملاك مخصصة لعمل ديني/تقي، غير قابلة للتنازل (مساجد، مدارس، مقابر). نظام خاص قانون 91-10. (4) أراضي العرش (م.48) — أملاك جماعية قبلية (خاصة الجنوب + الهضاب العليا).
طرق اكتساب الملكية قانون 07-11 : 5 مسارات
5 طرق اكتساب العقار معترف بها في القانون 07-11 في 2026: (1) البيع بعقد موثق (م.793 قانون مدني) — الطريقة الرئيسية، العقد الرسمي إجباري. (2) الهبة (م.202 قانون الأسرة) — والد-ابن/زوج، رسوم انتقال 3٪. (3) الميراث (م.126 قانون الأسرة) — الانتقال بعد الوفاة، أنصبة شرعية. (4) المبادلة (م.413 قانون مدني) — تبادل العقارات، رسوم 5٪. (5) الحيازة العشرية (م.828 قانون مدني) — التقادم بالحيازة 10 سنوات بحيازة سلمية + حسن نية.
الدفتر العقاري : سند ملكية مطلق تجاه الجميع
الدفتر العقاري المُنشأ بالقانون 07-11 هو في 2026 الوثيقة الرسمية للملكية العقارية الجزائرية، مطلق تجاه الجميع. يصدر من المحافظة العقارية بالولاية بعد تسجيل العقار بالمسح. يتضمن: (1) هوية المالك. (2) مراجع العقار (قطعة المسح، القسم، المساحة). (3) تاريخ التحويلات. (4) الرهون/الارتفاقات. بدون الدفتر العقاري، ملكية هشة قانونيا. في 2026، 68٪ من العقارات الجزائرية لها دفتر عقاري (مقابل 45٪ في 2015).
التسوية العقارية 2026 : ميزانية 3,200 مليار
عملية المسح الوطني للقانون 07-11 تتواصل في 2026 بميزانية 3,200 مليار دج على 10 سنوات (وزارة السكن). الأهداف: (1) ترقيم 100٪ من العقارات الجزائرية بحلول 2035 (مقابل 68٪ 2026). (2) تسوية العقارات بدون سند (احتلال قديم، إرث غير رسمي). (3) رقمنة المسح الوطني. إجراء التسوية: إيداع ملف ANC (الوكالة الوطنية للمسح) + إثباتات الحيازة (فواتير +10 سنوات، شهادات جيران، عقود موثقة جزئية) + حكم المحكمة إن اعترض. الأجل: 18-36 شهر.
حالة ملموسة 2026 : تسوية بيت عائلي بدون سند
حالة نموذجية 2026: أحمد يرث بيت عائلي بالقبة من جده (متوفى 1985) بدون دفتر عقاري. مسكون من العائلة منذ 1965 (60 سنة). تسوية القانون 07-11: (1) بناء ملف الحيازة (فواتير سونلغاز + ماء 1965+، الرسم على السكن، شهادات 5 جيران قدماء). (2) إيداع ANC بالقبة + طلب تحقيق عمومي. (3) إشهار 60 يوم (تعليق بـ APC + جريدة رسمية). (4) بدون اعتراض = حكم المحكمة + تسجيل بالمسح + إصدار الدفتر العقاري. التكلفة الإجمالية 180-350 ألف دج. الأجل 24 شهر. العقار يساوي 15 مليون دج بدون الدفتر، 22 مليون معه.
تعديلات 2015/2019/2023 : تطورات حديثة
3 تعديلات كبرى للقانون 07-11 منذ 2007 في 2026: (1) 2015 — مدة التقادم بالحيازة مخفضة 20→10 سنوات (تسهّل التسوية). (2) 2019 — وضع أراضي العرش موضّح + إجراء الخروج من الشيوع بأراضي العرش مبسّط. (3) 2023 — التوقيع الإلكتروني على العقد الموثق مصرح به (القانون 15-04 معدل)، الجالية يمكنها الشراء/البيع من الخارج. (4) تعديل جار 2026 (مشروع البرلمان): تخفيض رسوم انتقال الملكية 5٪→3٪ للمشترين لأول مرة
الأسئلة الشائعة
هل القانون 07-11 يطبق أيضا على الأراضي الفلاحية ؟
لا، الأراضي الفلاحية يحكمها القانون 08-16 المحدد (APFA). القانون 07-11 = عقارات حضرية + ريفية غير فلاحية.
هل يمكن إلغاء الهبة بسبب عيب الموافقة ؟
نعم، إن استطاع الواهب إثبات التدليس، الخطأ الجسيم، أو العنف (م.87 قانون مدني). إجراء الإلغاء 6-18 شهر.
طلاق الزوج دون موافقة الزوجة ممكن 2026 ؟
نعم عبر الطلاق (م.48 قانون الأسرة)، لكن حماية الزوجة معززة: نفقة السكن + حضانة الأطفال التلقائية حتى 7 سنوات.
هل يمكن هبة ثم بيع مموّه ماليا ؟
لا، الرقابة الضريبية تكتشف: الهبة المشروطة باطلة. العقوبة: إعادة تصنيف بيع + تعديل 5٪ + غرامة 25٪.
تسوية القانون 07-11 مجانية للعائلة ؟
ليست مجانية، لكن توجد مساعدات: إعفاء رسوم التسجيل للورثة المباشرين (قانون 2019) + تسهيل دفع بالتقسيط ANC.