ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة بالجزائر 2026 يحكمها القانون 91-27 المعدل + قانون TVA CGI. معدلان رئيسيان: 19٪ (المعدل العادي للأملاك القياسية) و 9٪ (المعدل المُخفَّض للسكن الاجتماعي AADL/CNL). تُطبق فقط على بيوع الأملاك الجديدة من مرقي معتمد CNCP (الأملاك القديمة معفاة من TVA). رهان كبير للمرقين (استرداد TVA على مدخلات BTP) والمشترين (فائض محتمل 19٪).
الإطار القانوني لـ TVA على البيع على التصميم 2026 : القانون 91-27 + قانون TVA
الإطار القانوني لـ TVA على البيع على التصميم 2026: (1) القانون 91-27 المعدل (الأساس القانوني لـ TVA الجزائري): الأملاك العقارية الجديدة المُبَاعة من طرف الخاضع لـ TVA (المرقي المعتمد) = خاضعة لـ TVA. (2) قانون TVA CGI م.45: المعدل العادي 19٪ للمساكن القياسية، المكاتب، التجارات، الصناعيات الجديدة. (3) م.45 مكرر: المعدل المخفض 9٪ للسكن الاجتماعي AADL/CNL + السكن الريفي ADS + السكن التطوري LSP. (4) م.46: إعفاء TVA لإعادة بيع الأملاك القديمة. (5) م.47: أراضي البناء = 19٪ TVA إن بيعت من مرقي مهني. (6) الأساس الخاضع للضريبة = سعر البيع HT (بدون الضرائب). TVA تحسب على الأساس = 19٪ × HT مضافة للفوترة. مثال: عقار 30 مليون دج HT + TVA 5.7 مليون = 35.7 مليون TTC للمشتري. إصلاح 2027 قيد التنفيذ: تخفيض TVA 19٪ → 15٪ للأملاك
التمييز بين 19٪ القياسي و 9٪ الاجتماعي 2026
التمييز في معدلات TVA للبيع على التصميم 2026: (1) المعدل 9٪ المخفض قابل للتطبيق حصريا: (أ) السكنات الاجتماعية AADL (وكالة تطوير السكن) برنامج البيع بالإيجار العمومي 20 سنة، السقف 3 مليون دج، الدخل الشهري للمشتري
آلية استرداد TVA للمرقي 2026
استرداد TVA للمرقي 2026 (آلية جبائية أساسية للتوازن): (1) المبدأ: المرقي العقاري الخاضع لـ TVA يدفع TVA على المدخلات (مواد BTP + الخدمات + اليد العاملة الخاضعة لـ TVA) ويحصل TVA على مبيعات البيع على التصميم من المشترين. (2) مثال: المرقي يبني F4 30 مليون دج. المدخلات BTP HT 20 مليون + TVA 3.8 مليون للمدخلات = 23.8 مليون TTC. يبيع F4 30 مليون HT + TVA 5.7 مليون = 35.7 مليون TTC للمشتري. (3) التصريح الفصلي للمرقي DGI (استمارة G50): TVA المحصلة 5.7 مليون - TVA القابلة للخصم 3.8 مليون = TVA للدفع 1.9 مليون دج. (4) ميزة المرقي: لا يتحمل TVA على المدخلات (قابلة للخصم). التكلفة الصافية لـ TVA محدودة. بدون آلية الاسترداد، TVA ستكون تراكمية، مما يجعل الأملاك الجديدة أغلى بـ 40-50٪. (5) أجل التصريح: 20 شهر بعد الفصل. التأخر = 25٪ عقوبة + 10٪ فوائد. الاحتيال = 300٪ + عقوبات جزائية.
إعفاءات TVA + الأراضي 2026
إعفاءات TVA للبيع على التصميم + الأراضي 2026: (1) إعادة بيع الملك القديم من الفرد (غير خاضعة أبدا لـ TVA، فقط رسوم الانتقال 5٪). (2) إعادة البيع 40 سنة: يعامل كبيع = TVA 19٪ على رسملة الإيجارات. (6) الجالية مزدوجة الجنسية: لا إعفاء TVA (تعامل كجزائري) - TVA 19٪ عادي على الملك الجديد. (7) الأجنبي البحت: TVA 19٪ + رسوم انتقال مُرَفَّعة 8-10٪. تراكم TVA + الرسوم = 27-29٪ فائض مقابل السعر HT. (8) السكنات
إجراء التصريح بـ TVA للبيع على التصميم DGI 2026
إجراء التصريح بـ TVA للبيع على التصميم 2026: (1) التصريح الشهري الإجباري للمرقي DGI (استمارة G50 شهرية) - منذ 2024 (قانون المالية). التفصيل: TVA المحصلة من البيع على التصميم + TVA القابلة للخصم من المدخلات + TVA للدفع. (2) منصة jibayatic.dz - الإيداع عبر الإنترنت إجباري منذ 2024 لكل الخاضعين لـ TVA. (3) الدفع اللامادي CIB/Edahabia في 20 يوم بعد نهاية الشهر. مثال: TVA جانفي 2026 قابل للدفع 20 فبراير كأقصى. (4) أجل الضمان 5 سنوات للطعن من DGI (المراقبة اللاحقة ممكنة). (5) العقوبات: تأخر الدفع 25٪ زيادة + 10٪/سنة فوائد. التصريح الكاذب 100٪ عقوبة. الاحتيال المنظم = 200-500٪ عقوبة + سجن 1-5 سنوات. (6) طلب تسديد فائض TVA القابلة للخصم (إن كان الفصل TVA القابلة للخصم > المحصلة): استمارة G51 + ملف مبرر. أجل التسديد DGI 60-120 يوم. (7) المراقبة الجبائية الخاصة بالبيع على التصميم متكررة (2,500/سنة 2026).
حالة ملموسة 2026 : المرقي Immo-Dev + المشتري كريم
حالة نموذجية 2026: المرقي Immo-Dev يبني إقامة 30 شقة F4 بالجزائر الشرقية. البيع لكريم (مشتري F4) 30 مليون دج HT. حساب TVA + الجباية الكامل: (1) المرقي IMMO-DEV: تكاليف البناء الإجمالية 22 مليون دج HT منها: المواد (الأسمنت، الحديد، السباكة) 16 مليون HT + TVA 3.04 مليون؛ اليد العاملة 4 مليون HT + TVA 0.76 مليون؛ المقاولون الفرعيون للكهرباء 2 مليون HT + TVA 0.38 مليون. الإجمالي للمدخلات HT 22 مليون + TVA القابلة للخصم 4.18 مليون = 26.18 مليون TTC. البيع F4 لكريم 30 مليون HT + TVA 5.7 مليون = 35.7 مليون TTC. TVA للدفع DGI = 5.7 مليون - 4.18 مليون = 1.52 مليون دج لكل وحدة. (2) الهامش الإجمالي للمرقي: 30 مليون بيع HT - 22 مليون تكاليف HT = 8 مليون HT (27٪ هامش). بعد TVA الصافي 1.52 مليون المدفوع = 6.48 مليون صافي المرقي لكل وحدة. (3) المشتري كريم: يدفع 35.7 مليون TTC (30 مليون HT + 5.7 مليون TVA متحمل). هذه TVA ضائعة على كريم (الفرد لا يستردها). (4) المقارنة AAAL/CNL 9٪: كريم كان سيدفع 30 مليون + 2.7 مليون TVA = 32.7 مليون (توفير 3 مليون مقابل 19٪ القياسي). لكن كريم غير مؤهل (دخل كريم > 108 ألف دج/شهر).
الأسئلة الشائعة
هل تدفع الجالية رسوم انتقال مُرَفَّعة 2026 ؟
لا، الجالية مزدوجة الجنسية = نفس 5٪ كلاسيكي / 3٪ للأصول كالمقيم الجزائري. الأجنبي البحت = 8-10٪.
IFU جزافي 15 ألف إجباري لكل المؤجرين 2026 ؟
لا - جزافي إن كانت المداخيل
القيمة المضافة للمسكن الرئيسي دائما معفاة 2026 ؟
نعم إن كان مسكونا > 2 سنة متواصلة من البائع. الإثبات عبر فواتير المرافق + التسجيل الانتخابي + شهادة العمل.
TVA 19٪ قابلة للاسترداد للمشتري الفرد 2026 ؟
لا - الفرد لا يسترد TVA أبدا. فقط المهنيون الخاضعون لـ TVA (المرقون، الشركات) يستردون عبر التصريح G50.
الاحتفاظ > 10 سنوات = صفر ضريبة قيمة مضافة 2026 ؟
نعم - تخفيض 100٪ للأملاك المحتفظ بها ≥ 10 سنوات. استراتيجية استثمار طويل المدى مثالية جبائيا.