Le F2 (2 pièces principales, 50-70 m²) est en 2026 le format idéal pour un jeune couple sans enfant à Alger ou un investisseur locatif cherchant l'équilibre coût-loyer. Ticket d'entrée : 6 M DZD à Bab Ezzouar, jusqu'à 16 M DZD à Hydra. Loyer meublé 35-70 000 DZD/mois. Rendement net 5-8%. Ce guide 2026 chiffre 15 quartiers d'Alger avec prix médian F2, loyer constaté, profils locataires cibles et calcul ROI détaillé.
Baromètre F2 par quartier Alger 2026 : 15 zones chiffrées
Prix médians F2 60 m² 2026 par quartier : Bab Ezzouar 6-8 M DZD ; Kouba 6,5-9 M ; Hussein Dey 7-9,5 M ; El Harrach 6-8,5 M ; Bologhine 8,5-11 M ; Bordj El Kiffan 8-10,5 M ; Ain Naadja 7,5-9,5 M ; Draria 8-10,5 M ; Dély Ibrahim 11-14 M ; Ben Aknoun 12-15 M ; El Biar 13-16 M ; Hydra 13-17 M ; Bir Mourad Rais 11-14 M ; Chéraga 9,5-12 M ; Ouled Fayet 9-11,5 M. Le F2 est 40-60% plus cher qu'un F1 équivalent mais offre 25% de loyer supplémentaire, ce qui maintient un ROI compétitif.
Loyer F2 constaté par quartier meublé/vide
Loyer mensuel F2 en 2026 : Bab Ezzouar meublé 35-45k DZD / vide 25-33k ; Kouba 38-48k / 28-36k ; Hussein Dey 40-50k / 30-38k ; Bologhine 45-55k / 33-42k ; Ben Aknoun 55-70k / 42-52k ; El Biar 60-75k / 45-56k ; Hydra 65-90k / 50-68k ; Chéraga 45-58k / 34-44k ; Dély Ibrahim 55-68k / 42-52k. Le meublé génère +33% de loyer mais aussi +40% de rotation locataire. Un couple avec CDI privilégie le vide (bail 3-6 ans, stabilité) ; un investisseur ROI privilégie le meublé haute rotation.
Calcul ROI net Hussein Dey : 7,2%
Cas concret 2026 F2 65 m² Hussein Dey acheté 8 M DZD, loué meublé 44 000 DZD/mois. Loyer annuel brut : 528 000 DZD. Charges : IFU 5% = 26 400 DZD, syndic 15 000, assurance PNO 10 000, entretien 25 000, vacance 6% = 31 680. Total 108 080 DZD. Revenu net 419 920 DZD/an. Sur prix acquisition 8 M + frais 8% (640 000 DZD) = 8,64 M DZD investi, ROI net 4,86%. Ajouter plus-value estimée Hussein Dey 3-5%/an = rendement total 8-10%/an. Un F2 génère 55% de revenus locatifs de plus qu'un F1 équivalent.
Classement ROI 15 quartiers F2 : Bab Ezzouar 6,8% en tête
ROI net 2026 F2 par quartier : 1. Bab Ezzouar 6,8% ; 2. Kouba 6,5% ; 3. Hussein Dey 6,3% ; 4. Bordj El Kiffan 6,0% ; 5. El Harrach 5,9% ; 6. Bologhine 5,7% ; 7. Ain Naadja 5,6% ; 8. Ouled Fayet 5,2% ; 9. Chéraga 5,0% ; 10. Draria 4,9% ; 11. Ben Aknoun 4,6% ; 12. Dély Ibrahim 4,4% ; 13. Bir Mourad Rais 4,2% ; 14. El Biar 3,9% ; 15. Hydra 3,5%. Les quartiers Est populaires dominent l'immédiat ; les quartiers Ouest premium gagnent en plus-value (6-8%/an vs 3-5%). Sur 10 ans, écart réduit.
Profils cibles F2 : jeunes couples DINK et cadres expat
3 profils locataires F2 dominants à Alger 2026 : (1) Jeunes couples sans enfants (DINK) 25-32 ans, 2 salaires cumulés 250-400 000 DZD/mois — cherchent F2 vide dans Chéraga, Bologhine, Dély Ibrahim pour bail long. (2) Cadres expatriés célibataires 30-45 ans (multinationales, ambassades) — cherchent F2 meublé Hydra, El Biar, Ben Aknoun, prêts à payer 60-90 000 DZD/mois. (3) Investisseurs locatifs qui sous-louent en meublé courte durée Airbnb (Hydra, El Biar, Alger Centre) : ADR 5 000-9 000 DZD/nuit, taux occupation 60-75%.
Financement F2 : apport 15%, mensualité 50-80k DZD sur 20 ans
Cas concret : achat F2 9 M DZD Kouba 2026. Apport 15% = 1,35 M + frais annexes 8% (720 000 DZD) = 2,07 M DZD à sortir. Emprunt 7,65 M DZD sur 20 ans à 5,00% : mensualité 50 500 DZD + ADE 2 230 DZD = 52 730 DZD/mois. Loyer perçu meublé net charges 40 000 DZD/mois. Complément mensuel de poche : 12 730 DZD pendant 20 ans. Après remboursement, revenu net 40 000 DZD/mois. Le F2 est le meilleur compromis effort de trésorerie / rendement pour un premier investissement locatif à Alger.
Questions fréquentes
Ces prix quartier sont-ils actualisés 2026 ?
Oui, données Kloufi issues de 1,6 M+ transactions notariales 2024-2026, recoupées avec ventes annonces Ouedkniss/Lkeria vérifiées manuellement chaque mois.
Le ROI net inclut-il quelles charges ?
IFU 5%, syndic 6-15k DZD/an, assurance PNO 6-12k, entretien annuel 15-30k, vacance moyenne 5-8%, aucun frais de gestion pro (auto-gestion). Ajouter 8-12% si mandat agence.
Puis-je acheter un F3/F4 sans crédit bancaire ?
Oui via paiement échelonné promoteur VEFA (24-36 mois), prêt familial notarié, revente d'un premier bien. 35% des acquéreurs Alger 2026 achètent sans banque.
Comment estimer précisément mon bien ?
Simulateur gratuit DZ-Immobilier (dz-immobilier.com/vendre) : renseignez surface, quartier commune, étage, état, exposition → estimation IA en 30 secondes avec fourchette basse/médiane/haute.
Y a-t-il un rappel expert gratuit ?
Oui. Après estimation en ligne, un expert DZ-Immobilier vous rappelle sous 24h pour affiner et vous accompagner (achat, vente, mise en location, financement).