F1 (estudio 25-45 m²) es en 2026 formato más rentable Argel para inversor alquiler: ticket entrada bajo (4M DZD Bab Ezzouar, 11M DZD Hydra), demanda alquiler fuerte permanente (estudiantes USTHB/ENP, jóvenes profesionales solteros, expats temporales), rendimiento neto 6-9%/año.
Barómetro 15 barrios Argel 2026: precios F1 medianos
Precio adquisición F1 30-40 m² típico por barrio 2026: Bab Ezzouar 4-6M DZD; Kouba 4,5-6,5M; Hussein Dey 5-7M; El Harrach 4,5-6M; Bologhine 6-8M; Bordj El Kiffan 5,5-7,5M; Ain Naadja 5-7M; Baraki 4-5,5M (AADL); Dély Ibrahim 8-11M; Ben Aknoun 9-12M; El Biar 10-13M; Hydra 10-14M; Bir Mourad Rais 8-11M; Chéraga 7-9M; Ouled Fayet 6,5-8,5M. Brechas explicadas por proximidad universidades, seguridad percibida, presencia clases medias-altas, transporte metro/tranvía.
Alquileres 2026 observados F1 por barrio
Alquiler mensual mediano F1 amueblado 2026: Bab Ezzouar 25-32k DZD (UMBB); Kouba 27-35k (ENSA + IUT); Bologhine 32-40k; Ben Aknoun 40-50k (USTHB); El Biar 45-55k; Hydra 50-70k (expats); Bir Mourad Rais 40-50k; Chéraga 35-45k. Amueblado rinde 30-40% más que sin amueblar pero genera 2x más rotación inquilinos. F1 sin amueblar Bab Ezzouar 20k/mes vs amueblado 30k/mes: 10k diferencia vs 350k mobiliario inicial (amortizado 35 meses).
Cálculo ROI neto real Bab Ezzouar: 8,4%
Caso concreto 2026 F1 35 m² Bab Ezzouar 5M DZD, alquilado amueblado 30.000 DZD/mes. Renta anual bruta: 360.000 DZD. Gastos: IFU 5% = 18.000 DZD, administrador 12.000, seguro PNO 8.000, mantenimiento 15.000, vacancia veraniega 8% = 28.800. Gastos totales 81.800. Ingreso neto 278.200 DZD/año. Sobre precio adquisición 5M + gastos 8% (400k) = 5,4M invertido, ROI neto 5,15%. Añadiendo plusvalía 5-8%/año = rendimiento total 10-13%/año.
Comparación ROI 15 barrios: Bab Ezzouar bate Hydra 8,4% vs 4,2%
Ranking ROI neto 2026: 1. Bab Ezzouar 8,4%; 2. Kouba 8,1%; 3. Hussein Dey 7,8%; 4. Bordj El Kiffan 7,5%; 5. El Harrach 7,3%; 6. Bologhine 7,0%; 7. Ain Naadja 6,8%; 8. Chéraga 6,2%; 9. Ouled Fayet 6,0%; 10. Ben Aknoun 5,8%; 11. Dély Ibrahim 5,5%; 12. Bir Mourad Rais 5,2%; 13. El Biar 4,8%; 14. Hydra 4,2%; 15. AADL Baraki 3,8% (renta topada). Barrios populares ganan ROI inmediato, barrios premium ganan plusvalía largo plazo.
Mejores perfiles objetivo: estudiantes USTHB, ejecutivos solteros, diáspora
3 perfiles inquilinos objetivo Argel 2026: (1) Estudiantes USTHB/ENP/ENA superior, 22-26 años, con aval parental (Ben Aknoun, Bab Ezzouar). Renta 30-40k/mes, contrato 9 meses. (2) Jóvenes ejecutivos solteros 25-32, empleados Sonatrach/Djezzy/bancos trasladados (Dély Ibrahim, Chéraga, Hydra). Renta 45-70k/mes, contrato 12-24 meses. (3) Diáspora estadía temporal (2-6 meses) — familia/negocios (Hydra, El Biar). Alquiler corto plazo tipo Airbnb 3.000-6.000 DZD/noche.
Financiar F1 2026: entrada 15%, cuota 25-40k DZD/mes
Compra F1 6M DZD Kouba 2026: entrada 15% = 900k + 8-10% gastos anexos (500k). Préstamo 5,1M a 15 años al 5,00%: cuota 40.300 DZD + ADE 1.500 = 41.800/mes. Renta recibida 33.000/mes neto. Complemento de bolsillo: 8.800/mes por 15 años. Tras reembolso completo, 33k/mes puro beneficio + bien libre deuda. Sobre 30 años, inversión genera 5,9M ingresos alquiler acumulados + bien revendible ~15M (plusvalía 150%).
Preguntas frecuentes
¿Estas cifras y ejemplos son reales?
Sí, precios por barrio de 1,6M+ transacciones Kloufi 2024-2026. Tasas crédito de baremos oficiales CNEP-Banque, BADR, BEA junio 2026. Fórmulas matemáticas universalmente verificables.
¿Existe un simulador personalizado?
Sí. Simulador DZ-Immobilier (dz-immobilier.com/vendre) calcula instantáneo cuota, coste total, tabla amortización por perfil.
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¿La Mourabaha es sistemáticamente más cara?
Sí en 6-13% sobre coste nominal total, pero ausencia indemnización reembolso anticipado puede compensar hasta 50% brecha si saldas antes.