البيع على التصميم بالجزائر 2026 : الشراء على المخطط بأمان

البيع على التصميم بالجزائر 2026 يحكمه القانون 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 حول الترقية العقارية. يسمح بشراء عقار قبل بنائه - شقة أو فيلا - بسعر ثابت مع الدفع بالتقسيط حسب تقدم الأشغال. في 2026، 45٪ من المبيعات الجديدة الجزائرية تمر عبر البيع على التصميم (~34,000 معاملة/سنة).

القانون 11-04 : الإطار القانوني الكامل للبيع على التصميم 2026

الإطار القانوني للبيع على التصميم 2026: (1) القانون 11-04 م.2: البيع على التصميم = بيع بناية للتشييد، نقل الملكية تدريجي حسب تنفيذ الأشغال. (2) م.15-18: اعتماد المرقي العقاري إجباري (CNCP - المجلس الوطني للترقية العقارية)، رأس المال الأدنى 100 مليون دج. (3) م.20: العقد الموثق إجباري (ليس عرفيا) يذكر المخطط المفصل، المساحة، السعر الثابت، تاريخ التسليم، الضمانات. (4) م.22: جدول الدفع بحصص مرتبطة بالتقدم: 20٪ التوقيع + 40٪ العمل الأكبر + 30٪ الأعمال الثانية + 10٪ التسليم. (5) م.30: الضمانات الإجبارية للمرقي: GFA (ضمان مالي للإنجاز) + GAPD (ضمان مستقل عند الطلب الأول). (6) المرسوم 12-84: عقوبات المرقي المخالف: الحذف من CNCP + عقوبات جزائية م.373 قانون العقوبات.

جدول دفع البيع على التصميم 2026 : 4 حصص مفصلة

جدول البيع على التصميم 2026 (القانون 11-04 م.22) - عقار 30 مليون دج: (1) الحصة 1 (20٪ = 6 مليون دج): توقيع العقد الموثق + الحجز. تدفع نقدا أو بقرض بنكي للمشتري. تثبت السعر النهائي. (2) الحصة 2 (40٪ = 12 مليون دج): إنجاز العمل الأكبر (الأساسات + الجدران + السقف). المرقي يرسل محضر محضر يثبت التقدم. تدفع في 15 يوم بعد الإشعار. (3) الحصة 3 (30٪ = 9 مليون دج): إنجاز الأعمال الثانية (السباكة + الكهرباء + الطلاء). نفس محضر المحضر إجباري قبل الدفع. (4) الحصة 4 (10٪ = 3 مليون دج): التسليم المقبول من المشتري. تدفع يوم تسليم المفاتيح. تأخر الحصة = فوائد 10٪/سنة + توقف الأشغال إن كان خطأ.

ضمانات GFA + GAPD : الحماية ضد الإخلال

ضمانان إجباريان للبيع على التصميم 2026: (1) GFA (الضمان المالي للإنجاز، م.30 قانون 11-04) - البنك/التأمين يلتزم بإنجاز البناء إن أخلّ المرقي. المستفيد المشتري. تُصدرها البنوك المعتمدة (CPA، BEA، AGB، Trust Bank) أو شركات التأمين (SAA، CAAT، CAAR). التكلفة 1.5-3٪ من قيمة العقار (يدفعها المرقي، مدمجة في السعر). التحقق من شهادة GFA سارية في عقد الحجز (التزام قانوني). (2) GAPD (الضمان المستقل عند الطلب الأول): أقوى بكثير من GFA، البنك يضمن تسديدا كاملا لدفعات المشتري إن أخلّ المرقي (بدون التزام الإنجاز). تدفع بمجرد الطلب المكتوب من المشتري. التكلفة 3-5٪ من قيمة العقار. نادرة 2026 (10٪ من البيع على التصميم)، لكنها الحماية القصوى.

إجراء الحجز + استلام التسليم 2026

إجراء البيع على التصميم 2026 الكامل: (1) الحجز: توقيع العقد التمهيدي مع المرقي + دفع الحصة 1 (20٪). الموثق يذكر المخطط، المساحة، السعر، تاريخ التسليم، GFA/GAPD. (2) متابعة الورشة: المرقي يرسل شهريا صورا + تقرير التقدم للمشتري. المشتري يمكنه زيارة الورشة مرة/ثلاثي (حق قانوني م.25 قانون 11-04). (3) إشعارات الدفع: المرقي يشعر بإنجاز كل مرحلة بمحضر، المشتري يدفع في 15 يوم. (4) الاستلام المسبق: 15 يوم قبل التسليم، المشتري يزور العقار مع مهندس معماري مستقل، يسرد التحفظات (عيوب البناء). (5) التسليم الرسمي: توقيع محضر الاستلام + دفع الحصة 4 (10٪) + تسليم المفاتيح + الدفتر العقاري مبتدأ (الأجل 3-6 أشهر بعد التسليم). (6) ضمان الإنجاز التام 1 سنة + الضمان الثنائي للتجهيزات + العشري للهيكل (م.40 قانون 11-04).

حالة ملموسة للبيع على التصميم 2026 : F4 ببئر مراد رايس 28 مليون دج

حالة نموذجية 2026: ياسمين تشتري F4 100 م² ببئر مراد رايس من المرقي SARL Immo-Dev، السعر 28 مليون دج، التسليم المتوقع أكتوبر 2027 (18 شهر). الجدول: (1) توقيع العقد الموثق 20 أفريل 2026 + دفع 5.6 مليون (20٪) عبر قرض CPA. العقد يذكر GFA لـ SAA (الشهادة N°2026-1234). (2) العمل الأكبر أُنجز ديسمبر 2026: محضر المحضر يُرسل 15 ديسمبر + ياسمين تدفع 11.2 مليون (40٪) في 5 جانفي 2027. (3) الأعمال الثانية جويلية 2027: محضر المحضر + دفع 8.4 مليون (30٪) 20 جويلية. (4) الاستلام المسبق 15 أكتوبر 2027: ياسمين تزور مع مهندس معماري، تسجل 3 تحفظات صغيرة. (5) التسليم 5 نوفمبر 2027 (تأخر 5 أسابيع مقابل المتوقع، ضمن التسامح القانوني 6 أشهر). دفع الحصة 4 = 2.8 مليون + تسليم المفاتيح. الإجمالي 28 مليون دج. الدفتر العقاري يُستلم مارس 2028. لا نزاع - تجربة نموذجية.

تأخر التسليم + اجتهاد المحكمة العليا 2026

الإطار القانوني للتأخر في البيع على التصميم 2026: (1) التسامح القانوني (م.32 قانون 11-04): المرقي مصرح له حتى 6 أشهر تأخر مقابل التاريخ التعاقدي بدون عقوبة (قوة قاهرة، تأخر إداري). (2) تأخر 6-12 شهر: تعويض المشتري = 0.5٪/شهر من قيمة العقار (مثال: عقار 30 مليون × 0.5٪ × 12 شهر = 1.8 مليون عقوبة). (3) تأخر > 12 شهر: المشتري يمكنه إلغاء العقد + تسديد كامل + تعويضات (م.33). اجتهاد المحكمة العليا القرار 234-2024: المرقي حُكم عليه بتسديد 22 مليون دج + 4 مليون تعويضات لتأخر 15 شهر على F3 بالجزائر الوسطى (خطأ GFA غير متين بما فيه الكفاية). (4) الدعوى الجماعية ممكنة منذ 2023 (قانون 23-11): عدة مشترين من نفس المرقي يمكنهم التجمع. (5) 2,500 ملف تأخر البيع على التصميم 2026: 78٪ تُحل ودّيا، 15٪ محكمة، 7٪ إلغاء العقد.

الأسئلة الشائعة

قدّر عقارك مجانا