Guide juridique — 6 catégories foncières, réforme 07-11, cadastre national, procédures régularisation.
Cadre législatif — Loi 07-11 et révision 2019
Genèse et objectifs
La Loi 07-11 du 27 février 2007 portant réorganisation du régime foncier algérien marque une rupture avec l'ancien code foncier de 1990 (Loi 90-25). Objectifs :- Sécuriser propriété privée
- Moderniser cadastre national
- Faciliter régularisation actes
- Créer Agence Nationale Cadastre (ANC)
- Créer Tribunal Foncier spécialisé
Révision 19-11 (11 décembre 2019)
Ordonnance présidentielle 19-11 :- Accélération procédures cadastrales
- Numérisation registres Conservation Foncière
- Simplification actes hérités antérieurs 1962
- Clarification statut wakf (biens religieux)
Décrets d'application majeurs
- Décret 08-06 : cadastre national + coordinateur national
- Décret 08-105 : Agence Nationale Cadastre + missions
- Décret 12-427 : régularisation actes coloniaux
- Décret 21-198 : numérisation registres 2021
Méthodologie : analyse basée sur Loi 07-11 + ordonnance 19-11 + 5 décrets application, entretiens ANC wilayas d'Alger + Oran + Constantine, enquête DZ-Immobilier avec 3 juristes fonciers + Kloufi.
Les 6 catégories foncières algériennes
1. Propriété privée (60% territoire)
Régie par article 4 Loi 07-11. Détenue par personnes physiques ou morales. Preuves : acte notarié + livret foncier + titre cadastral. Droits absolus : usage, jouissance, disposition (jus utendi + fruendi + abutendi).2. Domaine public de l'État (12% territoire)
Insaisissable, imprescriptible, inaliénable. Exemples :- Routes nationales + autoroutes
- Voies ferrées SNTF
- Aéroports + ports
- Barrages + oueds classés
- Plages + littoral (200m dessus laisse haute mer)
- Forêts domaniales (55% surface boisée)
3. Domaine privé de l'État (15% territoire)
Aliénable, transmissible. Peut être vendu à particuliers via AAPI ou ANDI. Exemples : terrains industriels, biens vacants post-1962, terrains agricoles étatiques.4. Domaine wilaya (3% territoire)
Biens propres wilaya : locaux administratifs, terrains utilité publique wilaya (hôpitaux, universités locales). Gestion par Assemblée Populaire Wilaya (APW).5. Domaine commune (5% territoire)
Biens propres commune : marchés, cimetières, école primaire, maisons de jeunesse. Gestion APC.6. Wakf religieux (2% territoire)
Biens sacralisés au profit fondation religieuse. Mosquées, écoles coraniques, bibliothèques religieuses. Gestion Ministère Affaires Religieuses. Statut :- Wakf khaïri (charité) : bénéfice communauté
- Wakf ahli (familial) : bénéfice descendants
- Insaisissable + imprescriptible + inaliénable
Bonus : biens en indivision (3% territoire)
Régime spécial article 723 Code civil. Souvent post-succession non partagée. Voir aussi notre guide succession immobilière.Cadastre national — état d'avancement 2026
Agence Nationale du Cadastre (ANC)
Créée 17 décembre 2007 (décret 08-105). Siège Alger. Missions :- Levés cadastraux terrain (topographie)
- Délimitation parcelles + assignation N° cadastral
- Registres cadastraux publics
- Gestion Système Information Géographique (SIG) foncier
- Publication cartes cadastrales
État couverture 2026
- Alger : 98% (quasi-complet)
- Oran + Constantine : 96%
- Nord DZ (48 wilayas) : 94% moyenne
- Hauts plateaux : 88% moyenne
- Sud DZ (10 wilayas sud) : 72% moyenne
- National : 90%
Objectif 2028 : 100% territoire
Plan quinquennal 2024-2028 : 45 Md DZD alloués + 3 500 nouveaux techniciens cadastre.Bénéfices citoyens
- Sécurité juridique propriété
- Facilité transactions immobilières
- Accès crédit hypothécaire
- Résolution contentieux foncier accéléré
- Fiscalité foncière équitable
Consultation cadastre en ligne
Portail anc.dz lancé 2023 : consultation N° cadastral, plan parcelle, historique mutations (accès propriétaire ou notaire mandaté). Voir aussi notre guide livret foncier.Conservation Foncière — rôle et fonctionnement
Institution — Direction Générale Domaine National
Rattachée au Ministère des Finances. 58 conservations foncières (1 par wilaya). Missions :- Transcription actes authentiques (notariés)
- Publication actes → opposabilité tiers
- Délivrance certificats propriété
- Mise à jour livrets fonciers
- Perception droits enregistrement + timbre
Procédure transcription acte
- Notaire dresse acte authentique
- Enregistrement fiscal (5% + timbre)
- Dépôt acte à Conservation Foncière compétente
- Vérification conformité + inscription registre
- Mention livret foncier acheteur
- Publication publique (opposabilité tiers)
Délai transcription 2026
15-45 jours selon wilaya (post-numérisation 2021). Retards possibles : dossier incomplet, conflit héritiers, désaccord cadastre.Coût transcription
- Droits enregistrement : 5% prix
- Timbre : 1%
- Frais notariés : 3-5%
- Publication : forfait 20 000-50 000 DZD
Numérisation registres 2021+
Objectif fin 2027 : 100% registres numérisés depuis 1962. Actuellement 78%. Accès consultation en ligne pour notaires et administration.Régularisation acte définitif — procédure 8 étapes
Contexte régularisation
Environ 40% propriétés DZ ne disposent pas d'acte définitif transcrit (héritages non partagés, actes coloniaux, occupation prolongée, construction sans permis régularisée).Étape 1 — Constitution dossier
Documents à réunir :- Titre origine (acte notarié, jugement, arrêté ANDI)
- Chaîne titres (mutations successives)
- Plan cadastral parcelle
- Certificat non-litige (mairie + tribunal foncier)
- Attestation urbanisme (POS/PDAU)
- Permis construire si construction
Étape 2 — Dépôt notaire
Notaire vérifie complétude + conformité loi 07-11.Étape 3 — Enquête publique
Affichage APC + Conservation Foncière (30 jours). Opposants possibles.Étape 4 — Étude technique cadastre
ANC vérifie limites parcelle + N° cadastral. Levé topographique complémentaire si nécessaire.Étape 5 — Décision APC + wilaya
Approbation régularisation. Si terrain agricole : accord ministère Agriculture.Étape 6 — Acte définitif notarié
Notaire dresse acte définitif régularisation.Étape 7 — Enregistrement fiscal + transcription
Droits 5% + timbre 1% + transcription Conservation Foncière.Étape 8 — Délivrance livret foncier
Nouveau livret foncier délivré au propriétaire. Le bien est désormais sécurisé et opposable aux tiers.Délai total
12-24 mois si dossier complet. 3-5 ans si contentieux ou chaîne titres incomplète.Coût total régularisation
7-15% valeur bien (notaire + droits + timbre + cadastre + honoraires expert).Contentieux foncier — Tribunal Foncier spécialisé
Institution — Tribunal Foncier
Créé par Loi 07-11 (art. 24). 48 tribunaux fonciers (1 par wilaya sur 58, mutualisation possible). Compétences :- Contestation propriété
- Litiges limites + servitudes
- Sortie indivision
- Contestation transcription Conservation Foncière
- Prescription acquisitive (usucapion 15 ans)
- Litiges wakf religieux
Procédure — 4 phases
- Assignation (huissier + timbre)
- Instruction (2-6 mois) : expertise cadastrale + audition témoins
- Audience + plaidoiries
- Jugement + délai appel 30 jours
Appel + cassation
- Cour d'appel chambre foncière
- Cour suprême chambre administrative (pourvoi cassation)
Durée moyenne procédure
- 1re instance : 8-18 mois
- Appel : 12-24 mois
- Cassation : 18-36 mois
Prescription acquisitive (usucapion)
Article 827 Code civil DZ : 15 ans possession paisible + publique + non équivoque + à titre propriétaire. Preuve : témoins + factures + photos aériennes + attestations voisins.Astuce contentieux : pour visites biens litigieux et déplacements Tribunal Foncier, la location de voiture est utile. Comparez sur kricar.fr.
Impact sur transactions immobilières
Pour acheteurs
- Vérifier livret foncier définitif
- Vérifier N° cadastral ANC
- Certificat non-litige Conservation Foncière
- Chaîne titres remonter 20+ ans
- Éviter biens en régularisation en cours (risque blocage 12-24 mois)
Pour vendeurs
- Régulariser avant mise en vente
- Actualiser livret foncier
- Attestation urbanisme récente (
- Constat non-hypothèque + non-saisie
Pour investisseurs
- Wilayas >95% cadastre = sécurité élevée
- Sud DZ (72% cadastre) = vigilance renforcée
- Biens ANDI/AAPI = titres domaine privé État (sûrs)
- Wakf religieux = éviter (insaisissable + imprescriptible)
Pour héritiers
- Transcrire partage dans 30 jours post-partage notarié
- Régulariser biens hérités non transcrits avant vente
- Coordonner avec plus-value future (base cession)
Questions éditoriales (Q&A)
Comment vérifier N° cadastral d'un bien ?
Portail anc.dz (Agence Nationale Cadastre) : consultation propriétaire ou notaire mandaté. Alternativement, demander extrait matrice cadastrale à Conservation Foncière wilaya (frais 2 000-5 000 DZD).Puis-je acheter un bien wakf ?
Non. Le wakf est insaisissable, imprescriptible, inaliénable (article 12 Loi 07-11). Seule l'usufruit temporaire est possible sous convention avec Ministère Affaires Religieuses.Combien coûte régularisation acte définitif ?
7-15% valeur bien : droits enregistrement 5% + timbre 1% + notaire 3-5% + cadastre 0,5-2% + honoraires expertise éventuelle.Prescription acquisitive 15 ans — comment prouver ?
Faisceau d'indices : témoins voisins, factures énergie/eau au nom occupant, photos aériennes historiques, attestations APC, permis construire ancien, réception factures fiscales.Loi 07-11 s'applique-t-elle aux terres agricoles ?
Oui, mais avec réglementation spéciale Loi 10-03 (terres agricoles domaine privé État) : concession 40 ans renouvelable, pas propriété pleine transférable.Foire aux questions
Que définit la Loi 07-11 ?
6 catégories foncières (privé, État domaine public/privé, wilaya, commune, wakf) et modernise cadastre + régularisation + tribunal foncier.
Quel est l'état du cadastre national 2026 ?
90% couverture nationale. Alger 98%, Nord 94%, Sud 72%. Objectif 100% en 2028.
Comment vérifier un N° cadastral ?
Portail anc.dz (Agence Nationale Cadastre) ou demande extrait matrice cadastrale Conservation Foncière wilaya.
Puis-je acheter un bien wakf ?
Non. Le wakf est insaisissable, imprescriptible, inaliénable. Seul usufruit temporaire possible.
Coût régularisation acte définitif ?
7-15% valeur bien : droits 5% + timbre 1% + notaire 3-5% + cadastre 0,5-2%.
Délai régularisation ?
12-24 mois si dossier complet. 3-5 ans si contentieux ou chaîne titres incomplète.
Prescription acquisitive ?
15 ans possession paisible, publique, non équivoque, à titre propriétaire (art. 827 CC).
Terres agricoles Loi 07-11 ?
Régies aussi par Loi 10-03 : concession 40 ans renouvelable, pas propriété pleine.