Procès-verbal état des lieux détaillé en Algérie 2026 : modèle et check-list

Cadre juridique — art. 11 Loi 89-01

Article 11 Loi 89-01

Portée juridique

• PV entrée : preuve de l'état bien au début du bail
• PV sortie : base comparaison + détermination responsabilités
• PV signé = force probante contre parties
• Absence PV = présomption bien en bon état (défavorable bailleur)

Applications

• Bail habitation (Loi 89-01) : obligatoire
• Bail commercial (Code commerce) : recommandé fortement
• Location saisonnière : recommandé
• Meublé touristique : recommandé + photos avant/après chaque séjour

Sanctions absence PV

• Bailleur ne peut prouver dégradations locataire
• Restitution intégrale dépôt garantie obligatoire
• Réparations à charge bailleur (art. 471 CC)
• Recours judiciaire compliqué (preuve difficile)

Contenu obligatoire PV état des lieux

1. En-tête administratif

• Type PV : entrée ou sortie
• Date + heure établissement
• Lieu (adresse complète)
• Références bail (date signature + enregistrement)

2. Identification parties

• Bailleur (nom, prénom, CIN, adresse)
• Locataire (nom, prénom, CIN, adresse)
• Éventuels témoins ou huissier
• Éventuel représentant (procuration si absent)

3. Description bien

• Adresse complète
• Étage + N° lot copropriété
• Surface totale + habitable
• Nombre pièces (F1, F2, F3, F4)
• Équipements collectifs (ascenseur, gardien, syndic)

4. État général bien

• Nettoyage général : très bon / bon / moyen / à revoir
• Impression globale
• Odeurs particulières
• Éclairage naturel

5. État pièce par pièce (voir check-list détaillée section suivante)

6. Relevés compteurs

• Compteur électricité : N° série + index
• Compteur eau : N° série + index
• Compteur gaz : N° série + index
• Photos compteurs

7. Clefs remises

• Nombre + type (porte principale, boîte aux lettres, parking, cave)
• Badge/télécommande (portail, ascenseur)
• Bip garage

8. Photos datées

• Obligation pratique (non juridique mais recommandée)
• Photos systématiques chaque pièce + détails
• Horodatage EXIF automatique smartphone
• 30-60 photos minimum F3
• Annexées au PV signées parties

9. Observations complémentaires

• Réserves parties (défauts non-imputables)
• Travaux prévus dans les 30 jours
• Points de vigilance

10. Signatures

• Signature bailleur + paraphes chaque page
• Signature locataire + paraphes
• Signature témoins/huissier éventuels
• Copie PV remise chaque partie

Check-list détaillée par pièce — ~60 points

Entrée / hall

• Porte entrée : état, serrure, judas
• Interphone / vidéophone
• Sol (carrelage, parquet) : état, taches, fissures
• Murs : peinture, papier, taches
• Plafond : état, fissures
• Éclairage : ampoules, interrupteurs

Salon

• Sol : état revêtement, rayures, taches
• Murs : peinture, coloris, dégâts
• Plafond + moulures
• Fenêtres : ouverture, joints, vitres, poignées
• Volets/rideaux : fonctionnement
• Prises électriques : fonctionnement
• Interrupteurs + luminaires
• Radiateurs / climatisation : fonctionnement

Chambres (chaque)

• Sol : état
• Murs + peinture
• Fenêtres + volets
• Placards intégrés : portes, étagères
• Prises + interrupteurs
• Éclairage

Cuisine

• Placards hauts/bas : portes, tiroirs, étagères
• Plan de travail : état, brûlures, taches
• Évier + robinetterie : étanchéité
• Faïence murale : carrelage intact
• Extracteur / hotte : fonctionnement
• Prises + électroménager si équipée
• Sol : carrelage, joints

Salle de bain

• Baignoire/douche : émail, étanchéité
• Lavabo : émail, siphon
• Robinetterie mitigeurs : fonctionnement
• Faïence murale : intégrité
• Miroir + éclairage
• Ventilation : fonctionnement
• Chauffe-eau : marque, âge, état
• Serviette-porte, portes serviette

WC

• Cuvette : émail, fissures
• Réservoir + mécanisme chasse
• Abattant
• Lavabo mains éventuel
• Robinet arrêt

Balcon / terrasse

• Garde-corps : sécurité
• Sol : carrelage, dallage
• Étanchéité : traces infiltrations
• Éclairage extérieur
• Robinet arrosage éventuel

Cave / débarras

• Porte : serrure, état
• Éclairage
• Humidité
• Étagères éventuelles

Parking / garage

• Numéro place
• Bip télécommande
• Sol : traces huile
• Éclairage

Parties communes utilisées

• Escaliers + rampe
• Ascenseur : fonctionnement
• Hall entrée : propreté
• Boîte aux lettres : N°, clé, état

État des lieux entrée — procédure

Timing recommandé

• Établi le jour même signature bail idéalement
• Ou dans les 3 jours suivant remise clés maximum
• Avant emménagement locataire (bien vide)

Personnes présentes

• Bailleur ou son représentant (procuration écrite)
• Locataire (nouveau)
• Éventuel agent immobilier (intermédiaire)
• Éventuel huissier (bien standing ou litige potentiel)

Matériel nécessaire

• Formulaire PV pré-imprimé (2 exemplaires)
• Stylo
• Smartphone appareil photo
• Mètre ruban
• Lampe torche (recoins sombres)
• Niveau à bulle (vérifier verticalité murs)

Durée typique

• F1/F2 : 45-60 minutes
• F3 : 60-90 minutes
• F4/F5 : 90-120 minutes
• Villa : 2-4 heures

Méthode systématique

1. Tour bien complet (impressions générales)
2. Pièce par pièce : sol, murs, plafond, ouvertures, équipements
3. Photos systématiques avec smartphone
4. Notation grille standardisée : bon / usure normale / dégradation
5. Relevés compteurs eau/élec/gaz
6. Signature contradictoire

Erreurs à éviter

• Manque de détail ("bon état général" insuffisant)
• Absence photos
• PV rédigé unilatéralement post-signature
• Absence relevés compteurs
• Non-conservation par locataire

État des lieux sortie — procédure

Timing

• Le jour restitution clés idéalement
• Bien vide (déménagement effectué)
• Nettoyé (obligation locataire)

Comparaison avec PV entrée

• Ligne par ligne PV entrée + observation actuelle
• Notation évolution : identique / usure normale / dégradation nouvelle
• Photos comparatives (mêmes angles)
• Chiffrage réparations si dégradations

Distinction usure normale vs dégradation

• Peintures ternies (>5 ans)
• Sols éraflés légèrement (usage normal)
• Joints salle bain jaunis
• Poignées portes usées
• Ampoules grillées

• Trous murs importants (chevilles multiples)
• Taches indélébiles murs/sols
• Brûlures/impacts
• Vitres cassées
• Sanitaires cassés
• Robinetterie fuyante par mauvais entretien
• Placards démontés/cassés

Barème usure temps (indicatif)

Calcul retenues dégradations

• Vétusté déduite prix réparation
• Ex : mur repeint 3 ans, dégradation locataire → retenue = coût peinture × (1 - 3/6) = 50% coût
• Facture entreprises réparations exigibles

Restitution dépôt garantie

Délai légal

Restitution intégrale

• 100% dépôt versé lors signature bail
• Aucun intérêt légal (capital seul)
• Chèque ou virement bancaire

Retenues autorisées

• Réparations dégradations locataire prouvées (factures)
• Arriérés loyers/charges éventuels
• Régularisation charges annuelles
• Frais nettoyage si bien rendu sale

Bailleur — obligation transparence

• Détail précis retenues (factures + devis)
• Chiffrage vétusté (barème usure)
• Décompte remis locataire (papier + éventuel email)

Retard restitution — sanctions

• Intérêts moratoires 8%/an à compter jour 31
• Locataire peut assigner Tribunal foncier
• Dommages-intérêts éventuels si mauvaise foi

Contentieux fréquents

• Bailleur refuse restitution sans motif
• Retenues excessives contestées
• Absence PV entrée → présomption bon état
• Facteurs vétusté non pris en compte
• Voir aussi notre guide loyer impayé + recouvrement

Litiges + recours judiciaires

Contentieux typiques

1. Dégradations contestées (50% litiges)
2. Retenues dépôt excessives (30%)
3. Absence/défaut PV entrée (15%)
4. Retard restitution dépôt (5%)

Procédure amiable préalable

• Rappel amiable écrit
• Mise en demeure recommandée AR (30 jours)
• Éventuelle médiation

Procédure judiciaire

• Tribunal foncier compétent
• Expertise judiciaire éventuelle (chiffrage dégradations)
• Photos + PV = preuves principales
• Durée procédure : 6-18 mois

Preuves essentielles au dossier

• PV entrée signé (obligatoire)
• PV sortie signé
• Photos datées (EXIF)
• Bail + enregistrement fiscal
• Quittances loyer + charges
• Factures réparations bailleur
• Correspondances écrites

Voir aussi

• Guide bail habitation type
• Guide loyer impayé + recouvrement
• Guide copropriété + syndic
• Guide diagnostic technique

Questions éditoriales (Q&A)

PV état des lieux obligatoire ?

Qui rédige le PV ?

Photos obligatoires ?

Absence PV entrée — conséquences ?

Délai restitution dépôt ?

Comment prouver usure normale ?

PV peut-il être fait par huissier ?