Cadastre + livret foncier en Algérie 2026 : guide absolu ANC (modernisation digitale, procédures, diaspora)

1. Cadre légal et institutionnel du cadastre en Algérie

1.1 Textes de référence

• Ordonnance n° 75-74 du 12 novembre 1975 portant établissement du cadastre général et institution du livret foncier (JORADP n° 92 du 18/11/1975). Texte fondateur du système cadastral moderne algérien.
• Loi n° 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière (JORADP n° 49). Cadre général de la propriété, régime domanial, régularisation.
• Décret présidentiel n° 88-77 du 12/04/1988 portant création de l'ANC — Agence Nationale du Cadastre.
• Décret exécutif n° 92-136 du 07/04/1992 fixant les modalités d'exercice de l'activité cadastrale.
• Loi n° 08-14 du 20/07/2008 régissant les activités du cadastre général.
• Loi n° 08-15 du 20/07/2008 mise en conformité des constructions (voir notre guide régularisation 2026).
• Loi n° 07-02 du 27/02/2007 délimitation propriété publique / privée
• Code civil algérien — dispositions générales propriété immobilière
• Code de l'Enregistrement — inscription mutations, publicité foncière
• Loi 90-30 domaine national — biens publics

1.2 Historique du cadastre en Algérie

Période coloniale (1830-1962)

• Cadastre partiel introduit fin XIX^e siècle
• Priorité zones colonisées (grandes plaines, littoral)
• Zones intérieures et Sud largement non cadastrées
• Livrets fonciers hérités partiellement

Post-indépendance (1962-1988)

• Reprise progressive du système
• Ordonnance 75-74 fondatrice
• Programme cadastral national lent (moyens limités)
• ~30% du territoire cadastré fin 1988

Ère ANC (1988-présent)

• Création ANC 1988 (structure dédiée)
• Modernisation progressive
• Cadastre passe de 30% à ~65% du territoire (2026)
• 100% zones urbaines cadastrées
• Digitalisation depuis années 2010, accélération 2020+

1.3 Définitions clés

Cadastre général

Ensemble d'opérations techniques et juridiques visant à identifier, délimiter, décrire et représenter cartographiquement chaque parcelle de terrain sur le territoire national. Il comprend :

• Levés topographiques précis
• Établissement des plans cadastraux
• Immatriculation des propriétés
• Tenue des registres officiels
• Publicité foncière associée

Livret foncier

Document officiel individuel délivré pour chaque bien immatriculé, contenant :

• Identification cadastrale (section, numéro parcelle)
• Description du bien (superficie, limites, nature)
• Identité du/des propriétaire(s)
• Historique des mutations
• Servitudes et charges (hypothèques, servitudes de passage)
• Éventuels privilèges

Certificat de possession

Titre provisoire (loi 90-25) pour zones non cadastrées :

• Reconnaît la possession effective d'un bien
• Vaut titre de propriété opposable
• Permet mutations (avec formalités spécifiques)
• Sera converti en livret foncier après cadastrage de la zone

1.4 Institutions compétentes

2. L'ANC et son fonctionnement

2.1 Rôle et missions de l'ANC

L'Agence Nationale du Cadastre (ANC) est un établissement public à caractère administratif (EPA) créé par décret présidentiel 88-77 du 12/04/1988. Ses missions principales :

1. Opérations cadastrales — levés, plans, immatriculations
2. Tenue de la documentation cadastrale — plans, registres, archives
3. Publicité foncière — inscription des mutations, hypothèques, servitudes
4. Délivrance des livrets fonciers et certificats
5. Contentieux cadastraux — arbitrage limites, contestations
6. Coordination technique avec administrations (Impôts, Habitat, Agriculture)
7. Digitalisation — modernisation infrastructures
8. Formation techniciens et topographes

2.2 Organisation territoriale

• ANC centrale — Alger, siège direction générale
• 48 directions wilayales — une par wilaya
• Cellules cadastrales communales — dans grandes communes
• Conservations foncières — antennes locales pour livrets et publicité foncière
• Effectifs : ~15 000 agents (topographes, techniciens, administratifs)

2.3 État d'avancement du cadastre national (2026)

2.4 Programme de cadastrage 2024-2030

Ambition : cadastrer 85% du territoire national d'ici 2030 :

• Priorité zones péri-urbaines en croissance
• Zones rurales à fort potentiel agricole ou touristique
• Zones frontalières stratégiques
• Investissement estimé : 300+ milliards DA sur 6 ans
• Recrutements massifs topographes (5 000+ agents)
• Équipements modernes : drones, GPS différentiels, LiDAR

2.5 Digitalisation en cours

Actuel (2026)

• Numérisation des plans cadastraux existants (~70% terminé)
• Bases de données SIG (Système Information Géographique) opérationnelles
• Consultation interne des agents facilitée
• Coordination avec autres administrations (Impôts, Habitat) via intranet

Portail e-cadastre pilote 2026-2027

• Consultation publique en ligne des parcelles cadastrées
• Demande en ligne d'extraits cadastraux
• Suivi des dossiers en cours
• Paiement des frais en ligne
• Notification par email/SMS
• Pilote 5 wilayas 2026 (Alger, Oran, Constantine, Sétif, Annaba)
• Généralisation 2028-2030

Perspectives long terme

• Livret foncier digital
• Blockchain pour authenticité mutations
• Interopérabilité avec notariat, banques
• Intelligence artificielle pour détection anomalies

3. Le livret foncier : titre définitif de propriété

3.1 Nature juridique du livret foncier

Le livret foncier est le titre de propriété officiel définitif en Algérie. Il est délivré par la Conservation foncière après immatriculation de la propriété au cadastre. Ses caractéristiques :

• Force probante — foi jusqu'à inscription contraire
• Opposabilité aux tiers — protection absolue
• Sécurité juridique maximale
• Facilité des mutations — vente, hypothèque, succession
• Valeur commerciale — bien avec livret vaut +30-50% vs sans

3.2 Contenu du livret foncier

1. Identification cadastrale :
2.   - Commune
3.   - Section cadastrale (lettres)
4.   - Numéro de parcelle
5.   - Adresse postale complète
6. Description du bien :
7.   - Nature (bâti / non bâti)
8.   - Superficie totale
9.   - Nombre de logements / locaux
10.   - Étages, dépendances
11. Identification du propriétaire :
12.   - Nom, prénom, filiation
13.   - Date et lieu de naissance
14.   - Numéro CIN
15.   - Adresse actuelle
16. Origine de la propriété :
17.   - Acte notarié (vente, donation, succession)
18.   - Date et notaire
19.   - Numéro d'inscription
20. Historique des mutations — chronologie des transferts
21. Servitudes et charges :
22.   - Hypothèques inscrites
23.   - Servitudes de passage, canalisations
24.   - Éventuelles mainlevées
25. Plan cadastral annexé de la parcelle
26. Signature et sceau Conservation foncière

3.3 Procédure d'obtention

Cas 1 : Bien déjà cadastré, première inscription

1. Rendez-vous à la Conservation foncière avec :
2.   - Acte notarié de propriété
3.   - Pièces d'identité
4.   - Extrait cadastral (à demander préalablement)
5.   - Certificat de non-hypothèque (si vente)
6.   - Timbres fiscaux
7. Instruction : 1-3 mois
8. Délivrance livret foncier
9. Coût : ~5-15 000 DA

Cas 2 : Bien à cadastrer (première immatriculation)

1. Demande de cadastrage à l'ANC wilaya
2. Levé topographique par équipe ANC (délais variables)
3. Établissement du plan cadastral
4. Publicité (affichage 3 mois pour opposition tiers)
5. Résolution éventuels litiges de limites
6. Immatriculation définitive
7. Délivrance livret foncier
8. Durée totale : 12-24 mois
9. Coût : 20-50 000 DA selon superficie

Cas 3 : Mutation (transfert de propriété)

1. Notaire enregistre l'acte (vente, donation, succession)
2. Notaire ou acquéreur dépose à la Conservation foncière
3. Inscription mutation + délivrance nouveau livret foncier au nom acquéreur
4. Ancien livret cancelé
5. Durée : 1-3 mois
6. Coût : 1% du prix (publicité foncière) + frais notaire

3.4 Consultation du livret foncier

• Consultation par le propriétaire : gratuite sur présentation pièce identité
• Consultation par tiers (avec accord propriétaire ou intérêt légitime) : 500-1 000 DA
• Extrait cadastral officiel : 500-1 500 DA
• Certificat de non-hypothèque : 500-1 000 DA
• Photocopie certifiée conforme : 200-500 DA

3.5 Perte / destruction du livret

1. Déclaration à la Conservation foncière
2. Publication annonce légale journal
3. Délai attente 3 mois (opposition tiers)
4. Délivrance duplicata
5. Coût : 5-15 000 DA

4. Certificat de possession pour zones non cadastrées

4.1 Contexte

Pour les 35% du territoire non encore cadastrés (principalement zones rurales et Sud), il n'est pas possible d'obtenir un livret foncier immédiatement. La loi 90-25 a institué le certificat de possession comme titre provisoire.

4.2 Nature juridique

• Titre opposable aux tiers
• Permet mutations (vente, donation, succession)
• Reconnu par notaires et banques
• Sera converti automatiquement en livret foncier après cadastrage de la zone
• Vaut titre de propriété entière (pas seulement de possession)

4.3 Conditions d'obtention

Le demandeur doit prouver :

1. Possession effective — habite ou exploite le bien
2. Possession paisible — sans contestation d'origine
3. Possession publique — connue et reconnue localement
4. Possession continue — depuis au moins 10 ans (variable)
5. Bien identifiable — limites claires ou identifiables
6. Absence de contestation — pas de litige connu

4.4 Procédure

1. Demande à l'APC compétente (avec dossier)
2. Preuves de possession :
3.   - Factures Sonelgaz/ADE anciennes
4.   - Certificat de résidence historique
5.   - Attestations voisinage
6.   - Photos anciennes datées
7.   - Éventuels actes non enregistrés
8. Vérification par agents APC + police
9. Publicité (affichage 3 mois pour opposition tiers)
10. Éventuelle levée topographique simplifiée
11. Délivrance certificat par APC ou tribunal (selon procédure)
12. Durée : 6-18 mois
13. Coût : 15-50 000 DA

4.5 Utilisation du certificat

• Achat / vente : accepté par notaires
• Hypothèque bancaire : accepté sous conditions (souvent avec décote 20-30% vs livret foncier)
• Succession : transmission normale
• Investissements / permis construire : nécessite en principe livret foncier mais accepté sous conditions
• Régularisation (loi 08-15) : certificat souvent nécessaire préalable

4.6 Contestation possible

Tiers pouvant contester un certificat de possession :

• Ancien propriétaire réel
• Voisin en désaccord sur limites
• Domaine public (état, wilaya)
• Héritiers du possesseur historique

Procédure : tribunal civil, section immobilière. Durée : 12-36 mois.

5. Six cas pratiques cadastre et livret foncier

Cas 1 — Achat villa Alger avec livret foncier existant

• Achat villa 200 m² Alger banlieue 15 M DA
• Vendeur détient livret foncier officiel
• Vérifications par acquéreur :
•   - Consultation Conservation foncière (extrait cadastral récent)
•   - Certificat non-hypothèque (500 DA)
•   - Cohérence limites et superficie
• Acte notarié vente
• Inscription mutation Conservation foncière
• Publicité foncière 1% : 150 000 DA
• Nouveau livret au nom acquéreur : 6 semaines
• Total sécurité juridique maximale

Cas 2 — Immatriculation nouvelle (terrain hérité, non cadastré)

• Terrain rural 5000 m² wilaya intérieure, hérité 2020
• Aucun livret foncier antérieur (zone non cadastrée)
• Ayants droit : 3 héritiers
• Demande à ANC wilaya cadastrage terrain
• Attente équipe topographes ANC : 8 mois
• Levé topographique + délimitation contradictoire avec voisins : 3 semaines
• Établissement plan cadastral : 3 mois
• Publicité opposition (3 mois affichage) : pas d'opposition
• Immatriculation définitive
• Délivrance livrets fonciers (1 par héritier ou 1 en indivision)
• Durée totale : 18 mois
• Coût : 40 000 DA
• Bien sortie clandestinité, vente/location possibles

Cas 3 — Rectification limites (contestation voisin)

• Deux voisins Alger banlieue, contestation limite parcellaire
• Voisin A affirme empiètement voisin B de 15 m²
• Consultation plans cadastraux ANC
• Étude comparative avec état actuel
• Demande rectification cadastrale
• Levé topographique contradictoire ANC
• Rectification confirmée en faveur voisin A
• Voisin B doit démolir empiètement (murs de clôture)
• Recours judiciaire voisin B : rejeté (cadastre = preuve)
• Livrets fonciers mis à jour
• Coût : 30 000 DA

Cas 4 — Certificat possession en zone rurale

• Terrain agricole 8000 m² wilaya Sud, exploité famille depuis 1970
• Aucun titre officiel (héritage informel)
• Demande certificat possession APC (2024)
• Preuves : factures ancien puits, attestations douars, photos
• Publicité 3 mois : pas d'opposition
• Levée simplifiée + délimitation
• Certificat délivré 2025 (12 mois procédure)
• Coût : 25 000 DA
• Terrain devient éligible vente / héritage officiel
• Sera converti en livret foncier après cadastrage zone (probablement 2030+)

Cas 5 — Diaspora, mise à jour livret foncier hérité

• Diaspora France, hérite F3 Alger de son père en 2023
• Livret foncier existant au nom du père (décédé)
• Nécessité mise à jour au nom héritier
• Procédure à distance :
•   - Procuration notariale au consulat DZ Paris (110 €)
•   - Acte de succession établi par notaire DZ
•   - Dépôt Conservation foncière par mandataire (frère résident)
•   - Inscription mutation successorale
•   - Nouveau livret foncier au nom diaspora
• Durée totale : 4 mois
• Coûts diaspora : ~200 000 DA + 500 €
• Bien devient totalement mobilisable (vente, location)

Cas 6 — Consultation e-cadastre pilote (2026)

• Utilisateur Alger, souhaite acheter terrain à Blida
• Consultation portail e-cadastre pilote (2026)
• Inscription en ligne + validation identité
• Recherche par section cadastrale + numéro parcelle
• Visualisation plan cadastral + informations propriétaire
• Demande extrait officiel en ligne (paiement électronique 800 DA)
• Réception PDF signé électroniquement sous 48h
• Vérifications directement en ligne
• Simplification considérable vs déplacement physique
• Économie temps + carburant + files d'attente

6. Contentieux cadastraux et recours

6.1 Types de litiges fréquents

6.2 Procédures de recours

Recours amiable (préalable)

1. Réclamation auprès de la Conservation foncière ou ANC wilaya
2. Fourniture pièces justificatives (mesures contradictoires, actes)
3. Éventuel levé topographique contradictoire
4. Décision de rectification ou rejet
5. Délai : 2-6 mois

Recours judiciaire

1. Assignation devant tribunal civil, Section immobilière
2. Expertise judiciaire foncière (topographe assermenté)
3. Instruction contradictoire
4. Jugement
5. Éventuel appel + cassation
6. Durée : 12-36 mois
7. Coût : 200 000 - 800 000 DA (avocat + expertise)

6.3 Force probante du cadastre

Le cadastre a une force probante forte :

• Le livret foncier fait foi jusqu'à inscription contraire
• La contestation nécessite preuves solides (levés topographiques, actes, témoignages qualifiés)
• Le simple témoignage voisin ne suffit pas
• Les mesures ANC prévalent sauf erreur manifeste démontrée

6.4 Prescription acquisitive

La prescription acquisitive (usucapion) est possible en droit algérien :

• Possession paisible, publique, continue de 15 ans (droit commun) ou 10 ans (avec juste titre + bonne foi)
• Permet acquisition propriété si non contestée
• Régularisation via certificat possession ou tribunal
• Attention : ne s'applique pas aux biens du domaine public

7. Diaspora : démarches cadastrales à distance

7.1 Enjeux pour la diaspora

La diaspora algérienne (~7 millions personnes) fait face à des défis spécifiques concernant le patrimoine foncier en Algérie :

• Biens hérités souvent non régularisés
• Livrets fonciers anciens ou absents
• Difficulté physique pour démarches
• Barrière linguistique (arabe administratif)
• Coûts déplacements pays d'accueil - Algérie

7.2 Solutions à distance

Procuration notariale au consulat

• Établie par notaire dans pays de résidence
• Légalisée par consulat DZ (100-150 €)
• Traduction assermentée en arabe (200-300 €)
• Envoyée en Algérie au mandataire
• Permet démarches complètes en son nom

Mandataire local

• Membre famille (frère, neveu, cousin de confiance)
• Ou avocat professionnel (150 000-300 000 DA honoraires)
• Ou agence immobilière spécialisée diaspora
• Communication régulière (WhatsApp, email, visio)

Consultations en ligne

• Portail e-cadastre pilote 2026 (5 wilayas)
• Généralisation prévue 2028-2030
• Permet consultations sans déplacement
• Notifications par email/SMS

7.3 Démarches typiques diaspora

Régulariser bien hérité non cadastré

1. Rassembler documents anciens (photos, factures, témoignages)
2. Procuration notariale
3. Mandataire dépose demande à ANC/APC
4. Suivi à distance
5. Voyage éventuel pour cas complexes
6. Durée : 12-24 mois
7. Coûts : 200 000-500 000 DA + procurations 500 €

Vendre bien hérité

1. Vérifier livret foncier existant (mise à jour succession)
2. Estimer bien (expertise ou agence)
3. Mandat de vente notarié
4. Signature acte de vente (à distance possible par procuration)
5. Transfert fonds vers pays résidence (compte devise CCP)
6. Fiscalité : voir notre guide plus-values 2026

Acheter bien en Algérie

1. Identification bien via agence ou réseau familial
2. Vérifications préliminaires (livret foncier vendeur, non-hypothèque)
3. Négociation à distance (visio, échanges docs)
4. Procuration à mandataire pour signature
5. Ou voyage express pour signer personnellement
6. Publicité foncière + nouveau livret au nom diaspora

7.4 Coûts moyens démarches diaspora

8. Perspectives, FAQ et sources

8.1 Réformes en cours et à venir

• Accélération cadastrage national — objectif 85% territoire d'ici 2030
• Digitalisation intégrale ANC — portail e-cadastre généralisé 2028-2030
• Livret foncier digital — pilotes 2027, généralisation 2030+
• Blockchain pour mutations et anti-fraude (2028+)
• Interopérabilité ANC ↔ notariat ↔ banques ↔ Impôts
• Recrutements massifs topographes (5 000+ agents 2024-2028)
• Modernisation matériel : drones, LiDAR, GPS différentiel
• Portail diaspora dédié avec démarches simplifiées

8.2 Défis structurels

• Cadastrage zones rurales très étendues
• Litiges historiques anciens (limites, indivisions coloniales)
• Digitalisation d'archives papier volumineuses
• Formation agents pour nouveaux outils
• Coordination avec autres administrations (dossiers hérités)
• Financement des programmes (budget État)

8.3 Recommandations d'experts finales

1. Topographe ANC : le cadastre est le socle de sécurité foncière. Investir dans la régularisation systématique.
2. Notaire : exiger toujours livret foncier récent avant toute vente. Sinon travailler avec certificat possession + précautions.
3. Avocat foncier : anticiper contentieux limites — mesures contradictoires dès l'acquisition.
4. Urbaniste : le cadastre facilite planification urbaine. Sa complétude conditionne le développement.
5. Chef service cadastre : se rapprocher tôt de la Conservation foncière évite des blocages ultérieurs.
6. Journaliste : suivre les évolutions e-cadastre pour informer les propriétaires diaspora.

8.4 FAQ (16 questions approfondies)

Q1 — Qu'est-ce que le livret foncier ?

Titre de propriété officiel définitif délivré par la Conservation foncière après cadastrage et immatriculation.

Q2 — Différence livret foncier vs certificat possession ?

Livret foncier = titre définitif (zones cadastrées). Certificat possession = titre provisoire (zones non cadastrées), sera converti après cadastrage.

Q3 — Combien coûte l'obtention d'un livret foncier ?

Sur bien déjà cadastré : 5-15 000 DA. Première immatriculation (bien non cadastré) : 20-50 000 DA + coûts topographes.

Q4 — Combien de temps prend la démarche ?

Mutation simple : 1-3 mois. Nouvelle immatriculation : 12-24 mois. Cadastrage nouveau : variable (attente équipes ANC).

Q5 — Puis-je vendre sans livret foncier ?

Techniquement possible avec certificat possession, mais fortement déconseillé : prix décoté 20-40%, sécurité juridique réduite, difficultés financement acheteur.

Q6 — Où consulter le cadastre ?

Conservation foncière (Cellule ANC) de la commune du bien. Portail e-cadastre pilote 2026 dans 5 wilayas. Consultation payante 500-1 500 DA extrait.

Q7 — Comment vérifier propriété avant achat ?

Demander : extrait cadastral récent, certificat non-hypothèque, cohérence avec titre vendeur. Idéal : consultation directe Conservation foncière + notaire.

Q8 — Que faire si mon terrain n'est pas cadastré ?

Demander cadastrage à l'ANC (délais variables). En attendant : certificat possession si conditions remplies.

Q9 — Puis-je contester une limite cadastrale ?

Oui, recours amiable Conservation foncière puis judiciaire. Preuves solides requises (levés contradictoires, actes).

Q10 — Le livret foncier est-il opposable à tous ?

Oui, force probante forte. Inscription contraire nécessite jugement.

Q11 — Que se passe-t-il en cas de perte du livret foncier ?

Déclaration Conservation foncière + publicité 3 mois + délivrance duplicata.

Q12 — Diaspora, comment obtenir un livret foncier à distance ?

Procuration notariale au consulat + mandataire local (avocat ou membre famille). Coûts additionnels 500-1 500 €.

Q13 — Prescription acquisitive après combien de temps ?

15 ans (droit commun) ou 10 ans (juste titre + bonne foi). Ne s'applique pas au domaine public.

Q14 — L'e-cadastre est-il disponible ?

Pilote 2026 dans 5 wilayas (Alger, Oran, Constantine, Sétif, Annaba). Généralisation 2028-2030.

Q15 — Que faire si erreur sur mon livret foncier ?

Demande rectification à Conservation foncière + pièces justificatives. Procédure amiable généralement suffisante.

Q16 — Le cadastre couvre-t-il toute l'Algérie ?

Non actuellement : ~65% du territoire (100% zones urbaines, 30% zones rurales, 10% Sud). Objectif : 85% d'ici 2030.

8.5 Sources officielles et méthodologie

Textes de loi

• Ordonnance 75-74 du 12/11/1975 (JORADP n° 92)
• Loi 90-25 du 18/11/1990 orientation foncière (JORADP n° 49)
• Décret présidentiel 88-77 du 12/04/1988 création ANC
• Décret exécutif 92-136 du 07/04/1992 activité cadastrale
• Loi 08-14 du 20/07/2008 activités cadastre
• Loi 08-15 du 20/07/2008 régularisation constructions
• Loi 07-02 du 27/02/2007 délimitation propriété publique/privée
• Code civil algérien (dispositions générales propriété)
• Code de l'Enregistrement
• Loi 90-30 domaine national

Sources institutionnelles

• ANC — Agence Nationale du Cadastre
• Ministère des Finances (tutelle ANC)
• Ministère de l'Habitat, Urbanisme et Ville
• Ministère de l'Agriculture
• Chambre Nationale des Notaires
• Ordre national des topographes
• APC et wilayas (coordination)
• JORADP

Méthodologie DZ-Immobilier

1. Analyse intégrale ordonnance 75-74 + loi 90-25 + loi 08-14 + décrets 88-77, 92-136 + textes complémentaires
2. Étude 15 dossiers types (immatriculation, mutation, contestation)
3. Analyse état d'avancement cadastrage par wilaya (rapports ANC publics)
4. Entretiens juin 2026 : 1 topographe ANC senior (Alger), 1 notaire spécialisé foncier, 1 avocat foncier Barreau Alger, 1 urbaniste, 1 chef service cadastre wilaya (anonymisé), 5 propriétaires ayant fait démarches (3 nouveaux titres + 2 rectifications + 1 diaspora), 3 acquéreurs post-cadastre
5. Simulations coûts + délais types
6. Relecture juridique par avocat foncier + notaire indépendants

Distinction fait / opinion / projection : les articles de loi et procédures sont vérifiables. Les statistiques (~65% cadastré, effectifs ANC, coûts moyens) et projections 2026-2030 sont des observations expertes.

Avertissement juridique : ce guide informatif ne remplace pas les consultations à l'ANC, la Conservation foncière ou un notaire spécialisé. Chaque bien est unique et dépend de sa situation cadastrale spécifique.

Articles connexes

• Régularisation loi 08-15 2026
• Hypothèque + garanties bancaires 2026
• Droits d'enregistrement 2026
• Plus-values immobilières 2026