Guide fiscal — calcul plus-value, taux IR 15%, abattement durée détention, exonérations, déclarations.
Cadre juridique — code impôts DZ 2026
Article 77 du Code des Impôts Directs (CID)
La plus-value immobilière est régie par l'article 77 du CID (modifié loi de finances 2020) : imposition au titre de l'IR (Impôt sur le Revenu) au taux forfaitaire libératoire 15 %.Définition plus-value
Plus-value = Prix de cession - Prix d'acquisition majoré. S'applique à toute cession à titre onéreux : vente, échange, apport en société.Personnes assujetties
- Particuliers : article 77 CID (15 % IR)
- Sociétés : IBS taux général (26 % en 2026)
- Non-résidents : IR retenue à la source 15 %
Biens concernés
- Terrains bâtis et non bâtis
- Appartements + villas + locaux commerciaux
- Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété)
- Parts sociales sociétés immobilières
Méthodologie : analyse basée sur Code des Impôts Directs (CID) DZ, Loi de finances 2025, Direction Générale des Impôts (DGI) circulaires, enquête DZ-Immobilier avec 4 fiscalistes + 5 notaires + Kloufi.
Calcul plus-value — méthode détaillée
Formule officielle
Plus-value imposable = Prix cession - (Prix acquisition + Frais + Revalorisation + Travaux justifiés)1. Prix de cession
Prix effectivement encaissé (net de commission agence). Attention : le prix déclaré à l'acte doit refléter la réalité. La sous-déclaration est fortement contrôlée (DGI algorithme IA + croisements administrations).2. Prix d'acquisition initial
Prix payé lors de l'achat initial (indiqué sur acte notarié). Si héritage : valeur déclarée à la succession.3. Frais d'acquisition majorants
- Frais notariés (7-9 %)
- Droits d'enregistrement (5 %)
- Frais agence si documentés (~1-2 %)
- Frais d'expertise éventuels
4. Revalorisation coefficient Ministère Finances
Le Ministère Finances publie chaque année un coefficient de revalorisation par année d'acquisition, pour compenser inflation. Exemples 2026 :- Acquisition 2016 → coefficient 1,42
- Acquisition 2018 → coefficient 1,31
- Acquisition 2020 → coefficient 1,22
- Acquisition 2022 → coefficient 1,15
- Acquisition 2024 → coefficient 1,07
5. Travaux justifiés majorants
Travaux d'amélioration/agrandissement facturés (entreprises agréées + TVA) sont déductibles. Non déductibles : entretien courant (peintures, réparations mineures).Exemple concret
- F3 acheté 2018 : 8 M DZD
- Frais notaire + enregistrement (12%) : 960 000 DZD
- Prix acquisition initial + frais : 8,96 M DZD
- Revalorisation coefficient 1,31 : 11,74 M DZD
- Travaux justifiés 2020 : +1,5 M DZD
- Prix acquisition majoré total : 13,24 M DZD
- Cession 2026 : 18 M DZD
- Plus-value brute : 4,76 M DZD
Abattement pour durée détention
Barème abattement 2026
L'abattement pour durée détention réduit progressivement la plus-value imposable :- Détention 0-5 ans : 0 % abattement (plus-value 100% imposable)
- Détention 5-6 ans : 5 % abattement
- Détention 6-7 ans : 10 %
- Détention 7-8 ans : 25 %
- Détention 8-9 ans : 50 %
- Détention 9-10 ans : 75 %
- Détention >10 ans : 100 % abattement (exonération totale résidence principale)
Distinction résidence principale vs autre
- Résidence principale : abattement 100% après 10 ans
- Autre bien (secondaire, locatif) : abattement plafonné à 75% après 10 ans (25% reste imposable)
Application à notre exemple
Reprise exemple précédent (achat 2018, cession 2026 = 8 ans détention) :- Plus-value brute : 4,76 M DZD
- Abattement 50% (détention 8-9 ans) : -2,38 M DZD
- Plus-value imposable : 2,38 M DZD
- IR plus-value 15% : 357 000 DZD
Simulation 10 ans+ résidence principale
Même achat 2018, cession 2028 (10 ans détention résidence principale) : plus-value 100 % exonérée. IR plus-value : 0 DZD.Exonérations totales
1. Résidence principale >10 ans
Comme vu ci-dessus. Doit être résidence principale effective (logement occupé, adresse fiscale, factures utilities). Résidence secondaire ou bien locatif ne bénéficient pas de cette exonération complète.2. Cession forcée — expropriation
Expropriation pour cause d'utilité publique : 100 % exonération. L'indemnité expropriation est compensatoire, non plus-value.3. Plus-value inférieure à 5 M DZD
Depuis loi finances 2023 : plus-value imposable ≤ 5 M DZD = 100% exonérée. Concerne petites cessions + protège résidences secondaires modestes.4. Cessions familiales
Exonération totale :- Cession entre époux
- Cession entre parents et enfants (donation vs vente : vérifier avec fiscaliste, régimes différents)
- Cession dans le cadre succession (droits succession distincts)
- Cession entre frères et sœurs (partage familial)
5. Cession en indivision post-succession
Partage d'un bien hérité entre cohéritiers = pas de plus-value (partage successoral). Vente ultérieure de sa part à un tiers déclenche plus-value classique.6. Cession dans zone d'urgence économique
Loi finances 2025 : cessions dans zones classées ANDI (industrielle) ou AAPI (investissement stratégique) peuvent bénéficier exonérations spéciales.Déclaration et paiement
Déclaration chez notaire
La déclaration plus-value est obligatoire chez notaire avant signature acte de cession. Le notaire :- Calcule la plus-value imposable
- Applique abattements durée détention
- Retient l'IR 15%
- Verse à l'Administration Fiscale
- Solde net remis au vendeur
Documents à fournir
- Acte d'acquisition initial (prix + date)
- Frais acquisition documentés
- Factures travaux justifiés
- Attestation résidence principale si applicable
- Justificatifs exonération si applicable
Régularisation post-cession
Si erreur constatée après cession (oubli travaux, coefficient revalorisation erroné), possibilité de :- Réclamation contentieuse auprès DGI dans 3 ans
- Recours contentieux administratif si refus DGI
Sanctions non-déclaration
- Redressement : IR + intérêts moratoires 10 %/an
- Majoration 25-100 % selon nature défaut
- Sous-déclaration prix : voir aussi notre article dédié fraude fiscale
- Poursuites pénales possibles en cas fraude manifeste
Astuce vendeur : pour visites bien + notaire multiples avant cession, la location de voiture est utile. Comparez sur kricar.fr.
Cas particuliers
Diaspora France — convention fiscale
Convention Algérie-France 1999 modifiée 2020 : plus-value immobilière DZ imposable uniquement en Algérie. Diaspora France doit déclarer en France sur formulaire 2047 + 2048-IMM (informative), imposition étrangère créditée. Éviter double imposition.Bien acquis en indivision post-succession
Prix acquisition = valeur déclarée à la succession (pas prix acquisition initial ancêtre). Attention : sous-évaluation succession peut créer plus-value fictive élevée lors cession ultérieure.Bien loué (résidence secondaire)
Pas d'exonération 100% même après 10 ans (bien non-résidentiel principal). Plus-value imposable au taux 15% avec abattement plafonné à 75% après 10 ans (25% reste imposable).Cession partielle (démembrement)
Cession usufruit seul ou nue-propriété seul : plus-value calculée proportionnellement à valeur cédée. Consulter fiscaliste.Terrain bâti agricole reconverti
Terrain agricole reclassé en constructible = valeur foncière augmente significativement. Plus-value calculée sur prix cession vs prix acquisition initial (avant reclassement) — peut être forte.Optimisation légale — 5 stratégies
1. Attendre exonération 10 ans résidence principale
Si possibilité, planifier cession après 10 ans détention. Économie totale IR plus-value.2. Documenter tous travaux
Toute amélioration/agrandissement facturée par entreprise agréée + TVA réduit plus-value imposable. Conserver factures pendant toute durée détention.3. Utiliser coefficient revalorisation
Vérifier que notaire applique correctement coefficient Ministère Finances (actualisé chaque année). Erreur possible = économie IR.4. Cession familiale
Cession époux/parents-enfants exonérée. Structuration familiale pertinente si transmission patrimoine planifiée.5. Éviter sous-déclaration prix
Contre-intuitif mais optimal : déclarer prix réel évite risque redressement + permet future revente à prix élevé (base plus-value future). Sous-déclaration économise IR immédiat mais crée plus-value fictive future.Questions éditoriales (Q&A)
Combien de temps pour bénéficier exonération résidence principale ?
10 ans détention + résidence principale effective (occupation, adresse fiscale, factures). Résidence secondaire ou locatif n'y ont pas droit.Puis-je majorer prix acquisition avec travaux non facturés ?
Non. Seuls travaux facturés par entreprise agréée + TVA sont acceptés par DGI. Travaux "au noir" refusés (double perte : TVA non récupérée + plus-value non minorée).Cession entre parents et enfants : donation ou vente ?
Régimes différents. Donation : droits donation spécifiques (7-13% selon lien parenté). Vente : exonération plus-value entre parents-enfants + droits enregistrement 5%. Consulter fiscaliste pour choix optimal.Que faire si notaire calcule mal ?
Réclamation DGI dans 3 ans post-cession. Recours contentieux administratif si refus. Souvent obtenu réduction avec dossier solide + expert-comptable + éventuel avocat.Foire aux questions
Quel est le taux d'imposition plus-value immobilière DZ 2026 ?
IR taux forfaitaire libératoire 15%. Calcul : (Prix cession - Prix acquisition majoré) × 15%.
Comment est calculée la plus-value ?
Prix cession - (Prix acquisition + Frais notariés + Revalorisation coefficient Ministère Finances + Travaux justifiés).
Quel est l'abattement pour durée détention ?
5%/an après 5 ans jusqu'à 100% exonération après 10 ans (résidence principale). Autre bien plafonné 75%.
Quelles sont les exonérations totales ?
1) Résidence principale >10 ans, 2) Expropriation, 3) Plus-value
Coefficient revalorisation 2026 ?
Publié chaque année par Ministère Finances. Exemples : achat 2016 coefficient 1,42 ; 2020 coefficient 1,22 ; 2024 coefficient 1,07.
Comment déclarer plus-value ?
Obligatoire chez notaire avant signature acte. Notaire calcule, retient IR 15%, verse Administration Fiscale.
Sanctions non-déclaration ?
Redressement + intérêts 10%/an + majoration 25-100% + poursuites pénales possibles fraude manifeste.
Diaspora France plus-value DZ ?
Imposée uniquement en Algérie (convention 1999). Déclaration informative France sur formulaire 2047 + 2048-IMM.