Síntesis editorial — fuentes ley 07-11, decretos promoción, CTC, CNRC acreditación promotores.
1. Marco legal VEFA + instituciones + promotores DZ
1.1 Ley 07-11 promoción inmobiliaria
- Ley n° 07-11 del 25/11/2007. Deroga y reemplaza ley 86-07 anterior (refuerzo protección comprador).
- Objetivos: regular profesión promotor + proteger compradores + garantizar calidad + prevenir estafas.
1.2 Decretos aplicación
- Decreto 09-17: condiciones acreditación promotor (5-10M DA equity + calificaciones).
- Decreto 12-84: garantía financiera terminación.
- Decreto 12-85: contrato VEFA + pagos escalonados.
- Órdenes interministeriales seguro construcción + CTC.
1.3 Instituciones clave
- CACI: acreditación obligatoria promotor. Registro nacional ~5 000 promotores 2026.
- CNRC: registro comercial obligatorio (actividad 6810).
- CTC: control técnico construcción obligatorio.
- Ministerio Vivienda + APC.
- Aseguradoras SAA + CAAT + CNAAS + Trust. Coste 0.5-1.5% construcción.
1.4 Promotores DZ 2026
- Promotores acreditados CACI: ~5 000.
- Grandes privados: ETRHB, Amenhyd, El Achir, Rebrab, El Fadjr, Prom-Immo, Cosider.
- Públicos: ENPI, OPGI, AADL.
- Entregas privadas: ~50-80k/año. Públicos: ~150k/año.
2. Contrato VEFA + 3 garantías + pagos + riesgos
2.1 Contrato VEFA cláusulas obligatorias
- Identificación promotor/comprador + descripción precisa + precio fijo TTC + calendario pagos + plazo entrega + descripción técnica + 3 garantías + seguros + CTC + permiso + recepción + cláusulas resolutivas.
- Firma notarial obligatoria (ley 07-11 art. 41). Registro conservación fundiaria. Notario 2-3% + registro 3%.
2.2 Las 3 garantías obligatorias
- Garantía terminación (GPA) — 1 año: cobertura defectos año siguiente recepción provisional. Reparación gratuita.
- Garantía bienal — 2 años: equipamiento disociable (caldera + AC + ascensor + intercomunicador).
- Garantía decenal — 10 años estructural: defectos que afectan solidez o hacen inadecuado. Alcance: estructura + cimientos + muros + suelos + techo + impermeabilización. Seguro RC decenal obligatorio.
2.3 Seguros obligatorios promotor
- RC decenal obligatorio (ley 07-11 art. 45). SAA/CAAT/CNAAS/Trust. 0.5-1.5% construcción. Beneficiarios compradores sucesivos.
- Terminación + bienal.
- Garantía financiera terminación (GFA): obligatoria (decreto 12-84). Aval banco/seguro garantiza terminación incluso bancarrota promotor. Protección crítica.
2.4 Pagos escalonados
| Etapa | % acumulado | Evento |
|---|---|---|
| Firma VEFA | 20% | Notario + registro |
| Estructura completa | 60% | CTC + APC estructura |
| Terminación + equipamiento | 90% | CTC terminación |
| Entrega + llaves | 100% | Recepción provisional |
Prohibición pagos >70% antes estructura completa.
2.5 Riesgos principales
- Retrasos entrega (~30%): penalidades 0.1-0.5%/mes. Recurso judicial si >12 meses.
- Bancarrota promotor: GFA activada, banco/seguro toma relevo.
- Defectos ocultos: 3 garantías, expertise independiente antes recepción.
- No conformidad planos: control planos + rechazo recepción + tribunal.
- Modificaciones unilaterales prohibidas.
2.6 Anti-estafa promotores dudosos
- Verificaciones OBLIGATORIAS: CACI + CNRC + antecedentes + capital + seguros + permiso + CTC + libro fundiario + litigios.
- Señales alarma: precios anormalmente bajos + rechazo notario + rechazo proporcionar acreditación + promotor reciente + presión comercial.
- Recurso estafa: denuncia CACI + Ministerio Comercio + fiscal + recuperación civil.
3. Casos + nuevo vs viejo + FAQ + perspectivas + fuentes
3.1 Nuevo VEFA vs viejo
- Nuevo: +15-25% pero 3 garantías + estándares modernos. Para primo-accedientes + inversores.
- Viejo: centralidad + carácter + renovación. Para amantes patrimonio.
3.2 Ocho casos prácticos
- F3 Ouled Fayet El Achir éxito 25M, retraso moderado 2 meses.
- F4 Bir El Djir ENPI + retraso 24 meses, penalidades 1.68M.
- Diáspora Marsella F3 Bab Ezzouar seguimiento mandatario.
- Estafa Draria: 8M perdidos, contrato privado.
- Villa Cap Falcon lujo 150M diáspora París.
- Bancarrota promotor + GFA banco BADR toma relevo.
- No conformidad planos Ali Mendjeli, reducción 2M.
- Defecto decenal Kouba, seguro Trust cubre 8M.
3.3 Perspectivas 2026-2030
- Entregas esperadas ~80k/año.
- Refuerzo controles CACI + etiquetas calidad.
- Digitalización registro.
- GFA sistemática.
- Promotores extranjeros crecientes.
- Estándares BBC + HQE emergentes.
3.4 Recomendaciones expertos
- Director ETRHB: verificar CACI + antecedentes 10+ proyectos.
- CACI: registro online 2026, nunca no acreditado.
- Abogado: contrato notario únicamente.
- Notario: 3 garantías + GFA antes primer pago.
- CTC: atestación condición entrega.
- Contador: copias seguros obligatorias.
- Periodista: 30% proyectos retraso 6-24 meses.
3.5 FAQ
Q1 — ¿Qué es VEFA?
Venta sobre planos, compra nueva antes construcción.
Q2 — Marco legal?
Ley 07-11.
Q3 — Acreditación obligatoria?
CACI.
Q4 — Garantías?
3: terminación + bienal + decenal.
Q5 — Seguro?
RC decenal + GFA + terminación + bienal.
Q6 — CTC?
Obligatorio.
Q7 — Pagos?
20+40+30+10%.
Q8 — Notario?
Obligatorio, nunca privado.
Q9 — Retrasos?
~30% proyectos 6-24 meses.
Q10 — Bancarrota?
GFA activada.
Q11 — Anti-estafa?
Verificar CACI + CNRC + antecedentes.
Q12 — Diáspora?
Sí, poder + mandatario.
Q13 — 2030?
Refuerzo controles + digitalización.
3.6 Fuentes
- Ley 07-11 + Decretos 09-17 + 12-84 + 12-85 + órdenes seguros
- Ley 04-15 + 08-15 + 90-25 + 16-09 + 22-18
- CACI + CNRC + CTC + Ministerio Vivienda + APC + aseguradoras
- Promotores DZ + Cámara Notarios + JORADP
Advertencia: guía informativa. Firma VEFA requiere asesoramiento legal + notarial personalizado + verificaciones completas. NUNCA pagar sin acreditación CACI + seguros + contrato notarial.