Síntesis editorial — fuentes ley 90-25, código registro, código impuestos directos.
1. Marco legal + instituciones + mercado 2026
1.1 Textos fundamentales
- Ley 90-25 + Orden 75-58 código civil + 11-04 agente + 06-02 notariado.
- Decreto 76-63 registro propiedad + Ley 04-15 + 08-15.
- Código registro + Código impuestos directos art. 77 bis IRG + exenciones.
- Ley 05-08 copropiedad + 07-14 AADL + Tratado DZ-Francia 1999 + Código familia Sharia.
1.2 Instituciones vendedor
- Registro propiedad (DGDN): libro fundiario + catastro + transferencia.
- Cámara Notarios (~2 500 certificados). Escritura auténtica obligatoria. 2-3% (compartidos).
- Agencias certificadas ley 11-04 + FNAIC (~5 000 agencias). Comisión 2-3% vendedor.
- DGI para IRG + APC urbanismo.
1.3 Cifras mercado 2026
- Ventas anuales DZ: ~150-200k transacciones/año.
- Wilaya Argel: 30-50k. Orán: 12-20k. Constantine: 8-12k.
- Precio medio F3: 15-25M DA (variable).
- Duración 2-6 meses típica.
- Margen negociación 5-15%.
2. Seis etapas venta + agencia vs particular + IRG
2.1 Seis etapas
- Etapa 1 — Estimación precio (1-2 semanas): comparación + notario + 2-3 agencias.
- Etapa 2 — Modo venta (1 semana).
- Etapa 3 — Preparación expediente (2-4 semanas): libro fundiario + APC + copropiedad + diagnóstico.
- Etapa 4 — Puesta en venta + visitas (1-4 meses).
- Etapa 5 — Preacuerdo (2-4 semanas): condiciones suspensivas + depósito 5-10%.
- Etapa 6 — Escritura + registro (1-2 semanas).
2.2 Agencia vs particular
- Agencia: comisión 2-3% + visibilidad + expertise + duración 2-4 meses.
- Particular: 0 comisión + gestión directa + duración 4-8 meses.
- Mandatos: exclusivo (motivación máx) / semi-exclusivo / simple (múltiples agencias).
2.3 Fiscalidad IRG plusvalías
- Residentes: 5%. No residentes diáspora: 10-20%.
- Base: precio venta - adquisición - gastos - obras documentadas.
- Ejemplo 30M vs 15M: plusvalía 11.5M → 575k (5%) o 1.15-2.3M (10-20%).
Exenciones IRG
- Residencia principal, bienes >10 años, herencia/donación, expropiación.
2.4 Gastos completos vendedor
- Total residente ~5-6% (1.5-1.8M sobre 30M).
- Total no-residente ~7-10% (2-3M sobre 30M).
2.5 Diáspora venta distancia
- Poder notarial notario + apostilla + consulado DZ.
- Contenido: mandatario + poderes + límites.
- Coste 200-800€.
- Repatriación CEDAC/INR → conversión oficial.
2.6 Situaciones especiales
- Herencia indivisión: acuerdo unánime.
- Hipoteca: notario coordina.
- AADL: restricciones 10 años.
- Terreno: libro + autorización.
- VEFA: cesión con acuerdo promotor.
3. Casos + FAQ + perspectivas + fuentes
3.1 Casos prácticos
- F4 Hydra residencia principal 55M, IRG 0, neto 52.8M.
- F3 Bab Ezzouar diáspora Marsella 22M, IRG 15% = 1.5M, neto 19.7M → CEDAC.
- Villa heredada Blida 3 hermanos 80M, exención Sharia.
- Terreno Chéraga 40M, IRG 5% = 1.75M.
- F2 Kouba particular 15M, sin agencia ahorro.
- Urgente con hipoteca F3 Ouargla, penalidades anticipadas.
- Airbnb convertido Béjaïa 32M.
- Fallo Casbah título dudoso: verificar libro ACTUALIZADO.
3.2 Perspectivas 2026-2030
- Digitalización transacciones + firma electrónica + registro digital.
- Crecimiento venta diáspora.
- Consolidación plataformas.
- Reforma IRG posible.
- Modernización Cámara Notarios.
- Relajación controles cambio diáspora.
3.3 Recomendaciones expertos
- Agente: estimación realista = venta rápida.
- Notario: expediente completo antes puesta en venta.
- Contador: exenciones documentar.
- Abogado: preacuerdo condiciones suspensivas.
- Corredor: poder limitado + precio mín.
- Economista: mercado vendedor Argel centro, comprador suburbios.
- Periodista: digitalización acelera.
3.4 FAQ
Q1 — Coste total?
5-6% residente, 7-10% no residente.
Q2 — Comisión agencia?
2-3% vendedor.
Q3 — IRG?
5% residente / 10-20% no-residente.
Q4 — Exenciones?
Residencia principal + >10 años + herencia + donación.
Q5 — Notario obligatorio?
Sí.
Q6 — Agencia obligatoria?
No.
Q7 — Duración?
2-6 meses.
Q8 — Diáspora distancia?
Sí, poder notarial.
Q9 — Repatriar?
CEDAC/INR conversión oficial.
Q10 — 2030?
Digitalización + registro digital.
3.5 Fuentes
- Ley 90-25 + 11-04 + 06-02 + 04-15 + 08-15 + Decreto 76-63
- Código registro + IRG art. 77 bis + Ley 05-08 + 07-14 + Tratado DZ-Francia 1999
- Cámara Notarios + DGDN + FNAIC + DGI + APC + Banco Argelia + JORADP
Advertencia: guía informativa. Venta requiere asesoramiento notarial + fiscal + legal personalizado.