Investigación fiscal — IRG 15%, residencia principal 5+ años, bonificación antigüedad 5%/año: la guía completa 2026.
Marco legal: artículo 77 del CIDTA
La imposición de las plusvalías inmobiliarias en Argelia está regida por el artículo 77 del Código de Impuestos Directos y Tasas Asimiladas (CIDTA), complementado por la Ley de Finanzas 2026. El mecanismo es simple: toda plusvalía realizada por la cesión de un inmueble está sometida al Impuesto sobre la Renta Global (IRG) al tipo del 15% flat.Cálculo detallado de la plusvalía neta gravable
1. Precio de venta (numerador)
El declarado en el acto notarial. DGI dispone de derecho de control: cualquier infravaloración probada activa rectificación + 40% penalización.2. Precio de adquisición (denominador)
El precio original mencionado en el acto de compra, revalorizado según coeficiente de erosión monetaria publicado anualmente.3. Gastos de adquisición deducibles
El conjunto de gastos notariales y fiscales pagados en la compra (~8-9% del precio) es íntegramente deducible del precio de adquisición.4. Obras deducibles
Solo las obras justificadas por facturas profesionales de empresas inscritas en el registro mercantil son admitidas. Elegibles: renovación cocina, baño, fachada, ampliación. Excluidas: mantenimiento corriente, mobiliario.5. Bonificación por antigüedad
- 0% para tenencia inferior a 3 años
- 5% por año a partir del 4º año
- Tope 50% a los 13 años
Las 3 exenciones totales
Exención 1 — Residencia principal ocupada 5+ años
La más frecuente y potente. La cesión de un inmueble que ha constituido la residencia principal del vendedor durante al menos 5 años continuos antes de la venta está totalmente exenta.Exención 2 — Sucesiones y donaciones familiares directas
Las mutaciones gratuitas entre padres e hijos o entre cónyuges no están sujetas a IRG. Siguen el régimen específico de sucesión/donación (escala progresiva 5-40%) con bonificación de 15 M DZD por hijo cada 10 años.Exención 3 — Expropiación por utilidad pública
Los bienes cedidos al Estado en expropiación por utilidad pública gozan de exención total.Tres casos prácticos anclados en el mercado 2026
Caso 1 — F3 Argel vendido tras 8 años (régimen estándar)
- Compra 2018: 8 000 000 DZD
- Gastos adquisición (8,5%): 680 000 DZD
- Obras justificadas: 1 500 000 DZD
- Precio adquisición retenido: 10 180 000 DZD
- Venta 2026: 20 000 000 DZD (mediana Kloufi Argel 2026)
- Plusvalía bruta: 9 820 000 DZD
- Bonificación antigüedad (25%)
- Plusvalía neta gravable: 7 365 000 DZD
- IRG debido (15%): 1 104 750 DZD
Caso 2 — Villa residencia principal 12 años (exenta)
- Compra 2014: 25 000 000 DZD
- Ocupación continua 12 años
- Venta 2026: 55 000 000 DZD
- IRG debido: 0 DZD (exención residencia principal)
Caso 3 — F4 Orán alquiler 20 años (bonificación máxima 50%)
- Compra 2006: 4 500 000 DZD
- Precio adquisición retenido: 8 080 000 DZD
- Venta 2026: 28 000 000 DZD (Kloufi Orán 2026)
- Plusvalía neta gravable (50%): 9 960 000 DZD
- IRG debido (15%): 1 494 000 DZD
Declaración y pago — plazo de 60 días
La declaración IRG plusvalías debe presentarse en la recaudación de impuestos territorialmente competente en un plazo de 60 días tras la firma del acto notarial.Sanciones por retraso u omisión
- Penalización 10% desde el 1er día
- Intereses 0,75%/mes (tope 25%)
- Falta de declaración: rectificación automática + 25%
- Fraude caracterizado: hasta 100% + sanciones penales (1-5 años)
Optimizaciones legales — 5 palancas estratégicas
1. Estructurar residencia principal 5+ años antes de venta
Ocupar el bien como residencia principal al menos 5 años antes de la reventa para beneficiarse de la exención total.2. Conservar rigurosamente todas las facturas de obras
Cada obra debe tener una factura profesional en regla.3. Escalonamiento vía donaciones progresivas
15 M DZD por hijo cada 10 años.4. Timing de la venta según umbral de 3 años
La bonificación solo se aplica tras el 4º año completo.5. Coordinar con experto fiscal para bienes > 30 M DZD
Acompañamiento de un contable o fiscalista aprobado DGI.Preguntas editoriales (Q&A)
¿Se pueden combinar exención residencia principal y bonificación antigüedad?
No, ambos regímenes son mutuamente excluyentes.¿Qué ocurre si el bien fue residencia principal y luego alquilado?
El cálculo se vuelve prorrata temporis.¿La diáspora está sujeta a las mismas reglas?
Sí, pero la ocupación en residencia principal es difícil de justificar. La convención fiscal Francia-Argelia 1999 evita la doble imposición.¿Se pueden deducir los intereses del préstamo hipotecario?
No, contrariamente a algunos regímenes extranjeros. Solo los gastos notariales de adquisición y las obras justificadas son deducibles.Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tipo de gravamen de las plusvalías inmobiliarias en Argelia en 2026?
15% flat (art 77 CIDTA) sobre la plusvalía neta, tras deducir gastos notariales de compra, obras justificadas por facturas profesionales, y aplicar bonificación por antigüedad progresiva (5% por año tras 3 años, tope 50% tras 13 años).
¿Está exenta la residencia principal?
Sí, exención total del IRG plusvalías sobre la cesión de la residencia principal, siempre que haya sido ocupada de forma continua 5+ años antes de la venta. Documentos: facturas Sonelgaz, SEAAL continuas, certificados de residencia.
¿Qué gastos se pueden deducir del precio de adquisición?
Gastos notariales de compra (8-9% : honorarios notario, derechos de registro, catastro, timbres) y obras justificadas por facturas profesionales (renovación cocina, baño, fachada, ampliación). No deducibles: mantenimiento corriente, mobiliario, decoración.
¿Cómo funciona la bonificación por antigüedad?
5% por año a partir del 4º año de tenencia, tope 50% tras 13 años. Ejemplo: tenencia de 8 años da 25% (5 años × 5%). Tenencia de 15 años da el tope 50%.
¿En qué plazo hay que declarar y pagar el IRG plusvalías?
En 60 días tras la firma del acto notarial. Declaración y pago simultáneos en la recaudación competente. Retraso: 10% penalización + 0,75%/mes intereses (tope 25%).
¿Se gravan las sucesiones como plusvalías?
No, las sucesiones y donaciones familiares directas (padres-hijos, cónyuges) no están sujetas al IRG plusvalías. Siguen el régimen específico de sucesión/donación (escala progresiva 5-40%) con bonificación de 15 M DZD por hijo cada 10 años.
¿La diáspora paga IRG plusvalías?
Sí, la diáspora está sujeta a las mismas reglas. Al ser difícil justificar la ocupación en residencia principal para no residentes, los bienes generalmente se gravan por régimen estándar con bonificación por antigüedad. La convención fiscal Francia-Argelia 1999 evita la doble imposición.
¿Se pueden deducir los intereses del préstamo hipotecario?
No, el art 77 CIDTA no prevé la deducibilidad de intereses del préstamo, gastos bancarios o primas de seguro para el cálculo de la plusvalía gravable. Solo los gastos notariales de adquisición y las obras profesionales son admitidos.