Síntesis editorial — fuentes ley 90-25, Ministerio Vivienda, ONS, bancos.
1. Mercado Orán 2026 + marco legal + instituciones
1.1 Orán metrópoli mediterránea
- Wilaya Orán: ~1.5M habitantes (2ª wilaya DZ).
- Comuna Orán: ~800k. Gran Orán: ~2M con Bir El Djir + Es Sénia + Arzew + Ain El Turck.
- Parque wilaya: ~450k unidades. Ventas anuales: ~12-20k transacciones/año.
- Precio medio 2026: ~200k DA/m² (~20-30% más barato que Argel).
- Extremos: Ain El Turck 500k vs Bethioua 80k (6x).
- Estratégico: puerto + aeropuerto Ahmed Ben Bella (2º DZ) + USTO + petroquímica Arzew.
- Cultura: capital raï + herencia hispana histórica.
1.2 Textos fundamentales
- Ley 90-25 + 04-15 + 08-15 + 11-04 + 07-11 VEFA.
- Decreto 76-63 + 14-96 servidumbres marítimas (regulación estricta costa).
- Ley 16-09 + 22-18 inversión art. 3 diáspora binacional.
- Código registro (3% + timbres). Tratado fiscal Argelia-Francia 1999.
1.3 Instituciones Orán
- Wilaya + DUC + PDAU + APC + 25 comunas.
- AADL Orán: AADL 1 ~50k + AADL 2 ~30k + AADL 3 ~50k programadas.
- OPGI + ENPI Orán (promotor público dominante).
- Cámara Notarios Orán (~150 certificados).
- Todos los bancos nacionales + sedes regionales Oeste DZ.
2. Barrios Orán + precios + programas + promotores
2.1 Precio m² por barrio 2026
| Barrio | Tipo | Precio m² DA | F3 90m² típico |
|---|---|---|---|
| Paseo Marítimo | Prestigio histórico | 300-450k | 27-40M |
| Ain El Turck | Premium costero | 350-550k | 32-50M |
| Cap Falcon | Costero emergente lujo | 300-500k | 27-45M |
| Miramar | Prestigio residencial | 280-400k | 25-36M |
| Bir El Djir | Residencial emergente | 200-320k | 18-29M |
| Belgaïd | Familiar nuevo | 180-280k | 16-25M |
| Es Sénia | Aeropuerto + USTO | 180-280k | 16-25M |
| Sidi El Houari | Histórico popular | 180-260k | 16-23M |
| Kristel | Costero familiar | 200-320k | 18-29M |
| Arzew | Petroquímico | 150-220k | 13-20M |
| Bethioua | Suburbio este | 80-140k | 7-13M |
| Sidi Chahmi | Sur AADL | 120-180k | 11-16M |
2.2 Guía barrios
- Prestigio histórico: ejecutivos + diáspora premium + jubilados.
- Costero premium: diáspora verano + jubilados. Alquileres estacionales 2-5x mensual.
- Residencial emergente: familias medias + primo-accedientes.
- Universitario USTO/Es Sénia: rendimiento 5-7% amueblado estudiantes.
- Popular denso Sidi El Houari: renovación patrimonio hispano/otomano.
- Periferia Arzew/Bethioua/Sidi Chahmi: petroquímica + AADL 3.
2.3 Programas AADL/LSP/LPP/LPA
- AADL 3 Orán ~50k unidades Sidi Chahmi + Belgaïd + Es Sénia + Boutlélis. Alquiler-venta 25 años + 25% inicial. F3 4-6M DA.
- LSP: Estado + 15-20% beneficiario. Precios 2-5M F3.
- LPP + LPA: ENPI Orán + subvencionados. 5-12M F3.
2.4 Promotores Orán
- ENPI Orán, Prom-Immo, Cosider Immobilier (Cap Falcon), Batigec, Sonatiba, ~150 PYMES activas.
- VEFA sobre planos + garantías promotor + seguro obligatorio ley 07-11.
- Nuevos programas Cap Falcon + Kristel: residencias cerradas lujo 200-500 unidades.
3. Financiación + etapas + verificaciones + casos + FAQ + fuentes
3.1 Financiación
- Fondos propios: diáspora Francia Orán muy fuerte (CEDAC dominante).
- Crédito clásico: CNEP 5.00% líder, BDL 5.25%, CPA 5.50%, BNA 5.75%, BADR 6.00% islámico puro.
- Mourabaha islámica: Al Salam + Al Baraka 100%. Híbridos CNEP + CPA + BNA + BADR.
Comparación 20M DA a 20 años
| Tipo | Banco | Tasa | Mensual DA | Coste total |
|---|---|---|---|---|
| Clásico | CNEP | 5.00% | 132k | 31.7M |
| Clásico | BDL | 5.25% | 135k | 32.4M |
| Islámico | Al Salam | 6.00% | 143k | 34.4M |
3.2 Seis etapas
- Etapa 1 — Presupuesto + financiación (1-2 semanas).
- Etapa 2 — Búsqueda + visitas (1-3 meses).
- Etapa 3 — Negociación + preacuerdo (2-4 semanas): margen 5-12% (más ancho que Argel).
- Etapa 4 — Verificaciones (2-4 semanas): libro fundiario + catastro + APC + PDAU + servidumbres marítimas decreto 14-96.
- Etapa 5 — Finalización financiación (2-4 semanas): CEDAC para diáspora.
- Etapa 6 — Escritura auténtica + registro (1-2 semanas).
3.3 Verificaciones esenciales Orán
- Libro fundiario auténtico + cadena propiedad (parque colonial verificación profunda).
- Servidumbres marítimas 14-96: 100m costa restricciones. Ain El Turck + Cap Falcon + Kristel obligatorio.
- Urbanismo: permiso + APC + PDAU + POS + sin contencioso demolición.
3.4 Ocho casos prácticos Orán
- Pareja joven F3 Bir El Djir primo-accediente Sonatrach 22M + CPA.
- Cadre Sonatrach F4 Ain El Turck 55M + CNEP.
- Diáspora Marsella F3 Paseo Marítimo 32M fondos propios CEDAC.
- AADL 3 F3 Sidi Chahmi 4.5M alquiler-venta.
- Inversor F2 USTO estudiantes 14M rendimiento 5.1%.
- Villa Cap Falcon lujo diáspora Paris 150M.
- Renovación Sidi El Houari patrimonio hispano 30M.
- Mourabaha Al Salam F4 Miramar 35M margen 6%.
3.5 Perspectivas 2026-2030
- AADL 3 entregas ~5-8k/año.
- Tramway extensión líneas 2/3.
- Megaprogramas Cap Falcon + Kristel lujo.
- Precios mercado libre +2-4%/año (menos tenso que Argel). Premium costero +5-8%/año.
- Diáspora Francia Orán creciente.
3.6 Recomendaciones expertos
- Agente centro: Paseo + Miramar valores refugio. Ain El Turck premium diáspora.
- Promotor Bir El Djir: nuevo polo urbano +30-50% proyección 2030.
- AADL: 50k unidades programadas.
- Al Salam banquero: Mourabaha 100% 30% mercado Orán.
- Notario paseo: servidumbres marítimas obligatorio costa.
- Economista USTO: Orán ~30% más barato que Argel.
- Periodista: diáspora + jubilación + costero = 3 motores demanda.
3.7 FAQ
Q1 — F3 Orán 2026?
12-40M DA según barrio.
Q2 — Más caro?
Ain El Turck + Cap Falcon (350-550k/m²).
Q3 — Familia?
Bir El Djir + Belgaïd + Miramar.
Q4 — Verano diáspora?
Ain El Turck + Cap Falcon + Kristel.
Q5 — Estudiantes?
USTO 5-7% amueblado.
Q6 — AADL 3?
~50k unidades programadas.
Q7 — Gastos anexos?
7-10%.
Q8 — Servidumbres marítimas?
Decreto 14-96: 100m costa.
Q9 — Argel vs Orán?
Orán 20-30% más barato.
Q10 — 2030?
+2-4%/año esperado.
3.8 Fuentes
- Ley 90-25 + 04-15 + 08-15 + 11-04 + 07-11 + 16-09 + 22-18
- Decreto 76-63 + 14-96 servidumbres marítimas
- Wilaya Orán + AADL + bancos + Cámara Notarios + Banco Argelia + USTO
Advertencia: guía informativa. Compra Orán requiere asesoramiento personalizado.