F4 (4 habitaciones, 100-140 m²) sigue siendo en 2026 formato familiar estándar Argel para 3-4 hijos o familias multi-generación. Precio: 18M DZD Bab Ezzouar a 45M DZD Hydra. Alquiler amueblado 90-180k DZD/mes, rendimiento 4-6%.
Barómetro F4 15 barrios familia Argel 2026
Precios F4 120 m² típico 2026 por barrio familia: Bab Ezzouar 18-22M; Kouba 19-24M; Bologhine 22-27M; Bordj El Kiffan 20-25M; Draria 22-28M; Ouled Fayet 22-27M; Chéraga 25-31M; Aïn Benian 26-32M; Rahmania 28-34M; Bir Mourad Rais 28-35M; Dély Ibrahim 32-40M; Ben Aknoun 34-42M; El Biar 36-45M; Hydra 38-45M; Staoueli 28-34M. F4 es 40-55% más caro que F3 equivalente pero añade 25-30 m² esenciales: suite parental, habitaciones niños separadas, oficina/juegos, despensa.
Alquiler F4 observado por barrio 2026
Alquiler mensual F4 120 m² amueblado 2026: Bab Ezzouar 90-110k DZD; Kouba 95-115k; Bologhine 110-135k; Chéraga 120-145k; Draria 105-130k; Dély Ibrahim 140-170k; Ben Aknoun 150-185k; El Biar 155-185k; Hydra 160-200k; Bir Mourad Rais 125-150k. F4 sin amueblar alquila 25% menos pero genera estabilidad rara (parejas 40+ con 3-4 hijos escolarizados = contrato 5-10 años, sin vacancia). Para inversor paciente, F4 familiar sin amueblar es renta ultra-segura.
Caso familia típica: pareja 38/40, 3 hijos compra F4 Chéraga 28M
Simulación 2026: pareja 38/40, 3 hijos (5, 9, 12), ingresos acumulados 500.000 DZD/mes. Prioridades: escuela bilingüe Petits Chats (Chéraga), verdor, seguridad. Compra F4 130 m² 28M DZD. Entrada 25% = 7M + gastos 8% (2,24M) = 9,24M de bolsillo. Préstamo 21M a 20 años al 5,00%: cuota 138.596 DZD + ADE 6.125 = 144.721. Representa 29% ingresos → CNEP OK 60 días. Este F4 servirá 15+ años (hasta estudios superiores hijos) luego reventa o legado.
Ranking ROI 15 barrios F4: Bab Ezzouar 5,4% top
ROI neto 2026 F4 por barrio: 1. Bab Ezzouar 5,4%; 2. Kouba 5,2%; 3. Bordj El Kiffan 5,0%; 4. Bologhine 4,9%; 5. Draria 4,7%; 6. Ouled Fayet 4,6%; 7. Chéraga 4,4%; 8. Aïn Benian 4,3%; 9. Rahmania 4,2%; 10. Staoueli 4,1%; 11. Bir Mourad Rais 4,0%; 12. Dély Ibrahim 3,8%; 13. Ben Aknoun 3,5%; 14. El Biar 3,3%; 15. Hydra 3,1%. F4 tiene ROI alquiler inferior a F1-F3 (residencia principal familiar más que inversión pura) pero ofrece plusvalía fuerte 6-9%/año y estatus social.
Escuelas + servicios por barrio: criterio decisivo familia
Escuela primaria/colegio privada referencia por barrio F4: Chéraga → Petits Chats (LSF), 500 alumnos, 350-500k DZD/año. Ben Aknoun → Escuela Francesa Argel (Lycée A. Malraux), 3.000 alumnos, 750k-1,2M DZD/año. Hydra → Lycée International Alexandre Dumas, prep AFEE 850k-1,4M DZD/año. Dély Ibrahim → El-Idrissi Bilingual School, 400 alumnos, 400-600k DZD/año. Bab Ezzouar → escuelas públicas + Grupo escolar Ariche, 250-400k DZD/año.
Financiación F4: entrada 25%, cuota 100-180k DZD/mes 20 años
Prestar para F4 requiere ingresos sólidos: 20-25M DZD prestado a 20 años al 5,00% = 132-165k DZD/mes, añadiendo ADE (5.500-6.875 DZD) y seguro hogar (2.000 DZD). Total 140-175k DZD/mes gastos. Para quedar bajo 35% ingreso neto exigido bancos, necesita ingreso pareja acumulado ≥400.000 DZD/mes. Alternativa: extender a 25 años para bajar cuota a 116-145k DZD (pero coste intereses total +30%).
Preguntas frecuentes
¿Estos precios barrio son actualizados 2026?
Las referencias se basan en el índice de anuncios Kloufi (más de 850 000 anuncios de mercado indexados, septiembre de 2026), recalculado cada día. Son precios de anuncios, no precios de venta notariales.
¿Qué gastos incluye ROI neto?
IFU 5%, administrador 6-15k DZD/año, PNO 6-12k, mantenimiento anual 15-30k, vacancia media 5-8%, sin honorarios gestión pro (autogestión). Añadir 8-12% si mandato agencia.
¿Puedo comprar F3/F4 sin crédito bancario?
Sí vía pago aplazado promotor VEFA (24-36 meses), préstamo familiar notariado, reventa primer bien. 35% compradores Argel 2026 compran sin banco.
¿Cómo estimar mi bien con precisión?
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