Guide pratique — formule mathématique, 12 exemples chiffrés (5M à 50M DZD), impact taux/durée/apport, tableaux amortissement.
La formule mathématique universelle
Formule complète
M = C × [t / (1 - (1+t)-n)] Avec :- M = mensualité en DZD (constante sur toute la durée)
- C = capital emprunté en DZD
- t = taux d'intérêt mensuel = taux annuel / 12
- n = nombre total de mensualités = durée en années × 12
Décomposition étape par étape
Exemple : emprunt 10 M DZD à 5 % sur 20 ans.- Taux annuel = 5 % = 0,05
- Taux mensuel t = 0,05 / 12 = 0,00417
- Nombre mensualités n = 20 × 12 = 240
- (1+t)-n = (1,00417)-240 = 0,3701
- 1 - (1+t)-n = 1 - 0,3701 = 0,6299
- t / (1-...) = 0,00417 / 0,6299 = 0,006620
- M = 10 000 000 × 0,006620 = 66 200 DZD/mois
Vérification
Coût total = 66 200 × 240 = 15 888 000 DZD. Coût intérêts = 15 888 000 - 10 000 000 = 5 888 000 DZD sur 20 ans.Astuce mentale rapide
Pour un crédit à 5 % sur 20 ans (la combinaison la plus fréquente en Algérie) : mensualité ≈ capital × 0,66 %. Exemples : 5 M DZD → 33 000/mois, 15 M → 99 000/mois, 30 M → 198 000/mois.Méthodologie : formule validée par le calcul d'annuité constante universel (utilisé mondialement). Vérifications croisées avec simulateurs officiels CNEP-Banque + BADR + Al Salam + Chaabi Bank France + Excel PMT. Enquête DZ-Immobilier auprès de 5 agences bancaires DZ. Données prix biens : Kloufi.
12 exemples chiffrés — de F2 accessible à villa premium
Segment 1 — Petits budgets (5-10 M DZD)
Exemple 1 — F2 45 m² Sétif, 5 M DZD, 15 ans, 5,00 %
Apport 20 % = 1 M. Financement 4 M. Taux mensuel 0,00417. n = 180. Mensualité = ~31 640 DZD/mois. Coût total intérêts : ~1,7 M DZD.Exemple 2 — F3 60 m² Constantine Amriw, 7 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 20 % = 1,4 M. Financement 5,6 M. Mensualité = ~37 000 DZD/mois. Coût total intérêts : ~3,3 M DZD.Exemple 3 — F3 65 m² Constantine Zouaghi, 8 M DZD, 25 ans, 4,50 % (primo)
Apport 20 % = 1,6 M. Financement 6,4 M. Mensualité = ~35 570 DZD/mois. Coût total intérêts : ~4,3 M DZD.Segment 2 — Budgets moyens (10-20 M DZD)
Exemple 4 — F3 75 m² Alger Bab Ezzouar, 12 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 20 % = 2,4 M. Financement 9,6 M. Mensualité = ~63 350 DZD/mois. Coût total intérêts : ~5,6 M DZD.Exemple 5 — F3 Alger 15 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 20 % = 3 M. Financement 12 M. Mensualité = ~79 190 DZD/mois. Coût total intérêts : ~7 M DZD.Exemple 6 — F4 100 m² Oran Akid Lotfi, 18 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 25 % = 4,5 M. Financement 13,5 M. Mensualité = ~89 090 DZD/mois. Coût total intérêts : ~7,9 M DZD.Segment 3 — Budgets confortables (20-30 M DZD)
Exemple 7 — F4 120 m² Alger Dely Ibrahim, 20 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 25 % = 5 M. Financement 15 M. Mensualité = ~98 990 DZD/mois. Coût total intérêts : ~8,8 M DZD.Exemple 8 — F4 130 m² Alger 22 M DZD, 15 ans, 5,00 %
Apport 30 % = 6,6 M. Financement 15,4 M. Mensualité = ~121 780 DZD/mois. Coût total intérêts : ~6,5 M DZD (durée courte = moins d'intérêts).Exemple 9 — F5 160 m² Constantine Sidi Mabrouk, 25 M DZD, 20 ans, Mourabaha 5,75 %
Apport 25 % = 6,25 M. Financement 18,75 M Mourabaha. Marge mensuelle 0,00479. Mensualité = ~131 630 DZD/mois. Marge totale : ~12,8 M DZD.Segment 4 — Premium (30-50 M DZD)
Exemple 10 — Villa Alger Hydra 35 M DZD, 20 ans, 5,00 %
Apport 30 % = 10,5 M. Financement 24,5 M. Mensualité = ~161 720 DZD/mois. Coût total intérêts : ~14,3 M DZD.Exemple 11 — Villa Club des Pins 40 M DZD, Mourabaha 20 ans, 5,75 %
Apport 30 % = 12 M. Financement 28 M. Mensualité = ~196 530 DZD/mois. Marge totale : ~19,2 M DZD.Exemple 12 — Diaspora France villa 50 M DZD (~200k EUR) via Chaabi Bank France Mourabaha EUR 4,25 %
Apport 25 % = 50k EUR. Financement 150k EUR. Marge mensuelle 0,00354. Mensualité = ~929 EUR/mois (~228 000 DZD parallèle). Marge totale : ~73 500 EUR sur 20 ans.Observation clé : à taux et durée identiques, la mensualité est strictement proportionnelle au capital emprunté. Exemples 5 (12 M / 79k/mois) vs 10 (24,5 M / 162k/mois) = ratio 2,04 exact.
Impact des 3 variables clés — taux, durée, apport
Impact du TAUX (durée + apport constants)
Financement 10 M DZD sur 20 ans :- 3,00 % (LSP bonifié) : 55 460 DZD/mois, coût intérêts total 3,3 M
- 4,00 % : 60 600 DZD/mois, coût 4,5 M
- 5,00 % (CNEP standard) : 65 990 DZD/mois, coût 5,8 M
- 5,75 % (Mourabaha CNEP) : 70 210 DZD/mois, coût 6,9 M
- 6,20 % (CPA Mourabaha) : 72 810 DZD/mois, coût 7,5 M
Impact de la DURÉE (taux + apport constants)
Financement 10 M DZD à 5 % :- 10 ans : 106 070 DZD/mois, coût total intérêts 2,7 M
- 15 ans : 79 080 DZD/mois, coût 4,2 M
- 20 ans : 65 990 DZD/mois, coût 5,8 M
- 25 ans : 58 460 DZD/mois, coût 7,5 M
Impact de l'APPORT (taux + durée constants)
Bien 15 M DZD, 20 ans, 5 % :- Apport 10 % (1,5 M) → financement 13,5 M → mensualité 89 090 DZD/mois
- Apport 20 % (3 M) → financement 12 M → mensualité 79 190 DZD/mois (-11 %)
- Apport 30 % (4,5 M) → financement 10,5 M → mensualité 69 290 DZD/mois (-22 % vs 10 %)
- Apport 40 % (6 M) → financement 9 M → mensualité 59 400 DZD/mois (-33 %)
- Apport 50 % (7,5 M) → financement 7,5 M → mensualité 49 500 DZD/mois (-44 %)
Tableaux d'amortissement — comprendre le remboursement
Principe de l'amortissement constant vs mensualité constante
En Algérie (comme la majorité des pays), les crédits immobiliers utilisent l'amortissement à mensualité constante (français) : chaque mois vous payez la même somme, mais la répartition entre capital et intérêts change au fil du temps.Tableau amortissement — 10 M DZD à 5 % sur 20 ans (mensualité 66 k DZD)
| Année | Capital début | Total remboursé | Dont capital | Dont intérêts |
|---|---|---|---|---|
| An 1 | 10 000 000 | 791 900 | 302 000 (38 %) | 489 900 (62 %) |
| An 5 | 8 622 000 | 791 900 | 371 500 (47 %) | 420 400 (53 %) |
| An 10 | 6 464 000 | 791 900 | 476 200 (60 %) | 315 700 (40 %) |
| An 15 | 3 703 000 | 791 900 | 611 400 (77 %) | 180 500 (23 %) |
| An 20 | 0 (soldé) | 791 900 | 753 700 (95 %) | 38 200 (5 %) |
Observations clés
- Année 1 : vous payez surtout des intérêts (62 % de la mensualité) et peu de capital (38 %)
- Année 10 (mi-parcours) : équilibre 60 % capital / 40 % intérêts
- Année 20 (fin) : vous payez surtout du capital (95 %) et très peu d'intérêts (5 %)
Impact pour remboursement anticipé
Rembourser par anticipation tôt (années 1-5) économise énormément d'intérêts (les intérêts sont concentrés en début de crédit). Rembourser en fin (années 15-20) économise peu (les intérêts sont déjà quasi tous payés). Règle d'or : si vous avez la possibilité de rembourser anticipé, faites-le dans les 7 premières années.Comparatif inter-banques 2026 — même bien, différentes offres
Scénario type : F3 15 M DZD, 20 ans, apport 20 %
Financement 12 M DZD. Comparaison mensualité + coût total :- CNEP conventionnel 5,00 % : 79 190 DZD/mois, coût intérêts total 7,0 M DZD
- BDL conventionnel 5,25 % : 80 830 DZD/mois, coût 7,4 M DZD
- CPA conventionnel 5,50 % : 82 480 DZD/mois, coût 7,8 M DZD
- Al Salam Mourabaha 5,50 % : 82 480 DZD/mois, marge totale 7,8 M DZD
- CNEP Mourabaha 5,75 % : 84 260 DZD/mois, marge 8,2 M DZD
- Al Baraka Mourabaha 5,80 % : 84 590 DZD/mois, marge 8,3 M DZD
- BADR Mourabaha 6,00 % : 85 970 DZD/mois, marge 8,6 M DZD
- CPA Mourabaha 6,20 % : 87 340 DZD/mois, marge 8,9 M DZD
Écart maximum
Entre CNEP conventionnel (5 %) et CPA Mourabaha (6,20 %) : +8 150 DZD/mois (+10 %) et +1,9 M DZD de coût total (+27 %). Comparer 3-4 banques minimum avant de signer.Diaspora France — comparaison Chaabi EUR
Même bien 15 M DZD ~61 000 EUR parallèle. Chaabi France Mourabaha EUR 4,25 % 20 ans : ~283 EUR/mois ~69 300 DZD/mois parallèle (-13 % vs CNEP conventionnel DZ !). Marge totale ~19 000 EUR. Chaabi France reste la meilleure option diaspora France.Astuce diaspora : pour vos déplacements de dossier bancaire (comparaison agences, signature), la location de voiture est indispensable. Comparez les tarifs sur kricar.fr pour optimiser votre budget.
Calculateur en ligne — outils recommandés 2026
Simulateurs bancaires officiels
- CNEP-Banque : cnepbanque.dz/simulation — précis et à jour
- BADR : simulateur en ligne + agence
- Al Salam Bank : simulateur Mourabaha + app mobile
- Chaabi Bank France : simulateur EUR pour diaspora (chaabibank.fr)
Simulateurs indépendants
- DZ-Immobilier : estimation gratuite + simulation crédit intégrée
- Excel / Google Sheets : fonction
=PMT(taux/12; durée*12; -capital) - Calculatrice financière HP 12C : boutons N, i, PV, PMT
Formule Excel/Google Sheets
Pour un emprunt 10 M DZD, 5 % annuel, 20 ans :=PMT(0.05/12; 20*12; -10000000)
Résultat : 65 996 DZD/mois (identique au calcul manuel).
Applications mobiles gratuites
- Loan Calculator (Android/iOS) — universelle
- Financial Calculator (payante mais complète)
- App CNEP-Banque (Android/iOS) — DZ officielle
Erreurs classiques dans le calcul de mensualité
Erreur 1 — Oublier de convertir le taux annuel en mensuel
Utiliser 0,05 (5 %) au lieu de 0,05/12 = 0,00417. Résultat : mensualité largement surestimée. Toujours diviser le taux annuel par 12 avant application.Erreur 2 — Oublier de convertir la durée en mois
Utiliser n = 20 au lieu de n = 20 × 12 = 240. Résultat : mensualité extravagante irréaliste.Erreur 3 — Ne pas inclure l'assurance-décès
L'assurance-décès obligatoire (0,2-0,4 %/an sur capital restant dû) s'ajoute à la mensualité. Sur 10 M DZD à 0,3 %/an = +2 500 DZD/mois environ (dégressif).Erreur 4 — Confondre coût crédit et coût intérêts
Coût total = mensualité × nombre mensualités. Coût intérêts = coût total - capital emprunté. Exemple : 12 M à 5 % 20 ans = 79 190 × 240 = 19 M coût total, dont 7 M intérêts.Erreur 5 — Sous-estimer les frais annexes
Mensualité seule ne suffit pas. Ajouter : frais notaire (7-9 % prix), frais dossier bancaire (1-2 % capital), assurance MRH obligatoire (15-40 000 DZD/an), impôt foncier annuel.Questions éditoriales (Q&A)
Combien puis-je emprunter avec un salaire de 100 000 DZD/mois ?
Règle des 33 % de taux d'endettement : mensualité max 33 000 DZD/mois. À 5 % sur 20 ans = capital empruntable ~5 M DZD. Avec apport 20 % = bien maximum ~6,25 M DZD. Pour banques flexibles (40 % endettement) : capital ~6 M, bien ~7,5 M.La formule fonctionne-t-elle aussi pour la Mourabaha ?
Oui, exactement. La marge Mourabaha est mathématiquement équivalente à un taux d'intérêt fixe : même formule s'applique. Le libellé change juridiquement (marge commerciale vs intérêt) mais le calcul est identique.Pourquoi la mensualité ne baisse pas quand j'emprunte plus longtemps ?
Elle baisse mais de moins en moins. Passer de 10 → 15 ans : mensualité -25 %. De 15 → 20 ans : -17 %. De 20 → 25 ans : -11 %. L'effet marginal diminue car les intérêts s'accumulent proportionnellement.Le remboursement anticipé est-il rentable ?
Presque toujours OUI, surtout dans les 7 premières années. Économies d'intérêts substantielles. Attention : vérifier absence pénalité (conventionnel CNEP 2 %, Mourabaha 0 %). Comparer avec placement alternatif : si vous pouvez placer votre cash à >5 % net (après impôts), peut-être garder crédit + placer. Sinon, rembourser.Foire aux questions
Quelle est la formule pour calculer une mensualité de crédit immobilier ?
M = C × [t / (1 - (1+t)^-n)] où M = mensualité, C = capital, t = taux mensuel (annuel/12), n = nombre mensualités (durée × 12).
Combien coûte 1 million DZD sur 20 ans à 5% ?
~6 600 DZD/mois. Coût total intérêts ~590 k DZD. Total remboursé ~1,59 M DZD.
Impact du taux sur la mensualité ?
Chaque +1% = +8-10% mensualité + +30-40% coût intérêts total. Négocier -0,50% = économie ~500k DZD sur 10M emprunt/20 ans.
Impact de la durée ?
Passer 20→25 ans réduit mensualité -11% mais augmente coût total +30%. Recommandation : durée la plus courte compatible reste-à-vivre.
Impact de l'apport ?
Apport 10→20% réduit mensualité -11%. 10→30% : -22%. 10→50% : -44%. Bonus : apport >30% permet négocier -0,25 à -0,50% taux.
Comment calculer mensualité dans Excel ?
Fonction =PMT(taux/12; durée*12; -capital). Exemple 10M DZD 5% 20 ans : =PMT(0.05/12; 240; -10000000) = 65 996 DZD.
La formule marche-t-elle pour Mourabaha ?
Oui exactement. Marge Mourabaha équivalente mathématiquement à taux intérêt fixe. Même formule.
Combien peut-on emprunter avec 100k DZD/mois de salaire ?
Règle 33% endettement : max 33k mensualité. À 5% 20 ans = capital ~5M DZD. Avec apport 20% = bien max ~6,25M DZD.