IRG foncier + revenus locatifs Algérie 2026 : guide absolu bailleurs + diaspora (barème, déductions, optimisation)

1. Cadre légal des revenus fonciers en Algérie : CIDTA + Lois de finances

1.1 Textes de référence

La fiscalité des revenus locatifs immobiliers en Algérie est régie principalement par :

• Code des Impôts Directs et Taxes Assimilées (CIDTA) — articles 42 à 47 (revenus fonciers particuliers) et articles 172 à 174 (retenue à la source). Version consolidée disponible sur le site officiel de la Direction Générale des Impôts (DGI).
• Lois de finances annuelles — actualisent les barèmes et parfois les régimes. Les modifications les plus significatives 2019-2024 ont porté sur les seuils de forfait, les charges déductibles et les taux de retenue à la source.
• Convention fiscale DZ-France du 17 octobre 1999 (publiée au JORADP n°72 du 21/11/1999) — évite la double imposition pour les diaspora.
• Instructions DGI — précisent l'application pratique. Notamment Instruction n° 03/DGI/DLF/2018 sur le régime forfaitaire logement.
• Décret exécutif 15-289 sur les modalités d'assiette de l'IRG catégorie foncière.

1.2 Définition juridique — revenus fonciers

Selon l'article 42 du CIDTA, sont considérés comme revenus fonciers imposables :

• Les loyers provenant de la location d'immeubles bâtis ou non bâtis (terrains, appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains agricoles loués…)
• Les revenus de sous-location perçus par le locataire principal
• Les revenus d'immeubles à usage industriel ou commercial lorsqu'ils ne sont pas rattachés à une entreprise industrielle ou commerciale (auquel cas ils relèvent des BIC)
• Les revenus de propriétés en indivision, imposés à raison de la quote-part de chaque indivisaire
• Certains revenus accessoires (locations de parkings, boxes, caves, terrasses…)

Distinction importante : les plus-values immobilières (cession) relèvent d'un régime fiscal distinct (voir notre guide dédié). Le présent article porte uniquement sur les revenus récurrents de la location.

1.3 Autorités compétentes

2. Régime forfaitaire — retenue à la source 7% (le plus courant)

2.1 Principe et taux

Le régime forfaitaire est le régime par défaut pour les particuliers louant à des personnes physiques un logement à usage d'habitation. Il consiste en une retenue à la source libératoire de l'IRG au taux de :

2.2 Modalités pratiques

Deux situations à distinguer :

• Locataire personne physique — le bailleur reverse lui-même l'IRG via la recette des impôts, généralement par bordereau de versement mensuel ou trimestriel selon l'importance des loyers.
• Locataire personne morale (société commerciale, entreprise, administration, ambassade…) — le locataire prélève la retenue à la source lors du paiement du loyer et la reverse pour le compte du bailleur à la DGI. Il remet au bailleur un certificat de retenue à la source annuellement.

2.3 Caractère libératoire

Le régime forfaitaire est libératoire de l'IRG pour les logements à usage d'habitation : le bailleur n'a plus à intégrer ces revenus dans sa déclaration IRG globale. C'est un avantage majeur qui simplifie considérablement la gestion fiscale du bailleur non professionnel.

Exceptions : lorsque les revenus fonciers annuels d'un bailleur dépassent certains seuils élevés (fixés annuellement par la loi de finances), il peut être obligatoirement soumis au régime réel avec obligation de déclaration.

2.4 Exemple chiffré simple

Bailleur particulier louant un F3 nu à Alger à un locataire particulier :

• Loyer mensuel : 50 000 DA
• Loyer brut annuel : 600 000 DA
• IRG foncier forfaitaire (7%) : 42 000 DA/an
• Loyer net d'IRG : 558 000 DA/an
• Aucune autre déclaration IRG à faire pour ce revenu

2.5 Idées reçues à corriger

3. Régime réel — déclaration détaillée avec charges déductibles

3.1 Principe et applicabilité

Le régime réel permet au bailleur de déclarer ses revenus nets après déduction des charges effectivement supportées. Il est applicable :

• Sur option du bailleur (avantageux quand les charges dépassent 30% des loyers)
• Obligatoirement pour les bailleurs professionnels (SPA, EURL, promoteurs)
• Obligatoirement au-delà d'un certain seuil de revenus fonciers annuels (actualisé par loi de finances)

3.2 Charges déductibles (article 42 CIDTA)

Sont déductibles des loyers bruts, sur justificatifs :

• Frais de gérance — honoraires d'agence de gestion locative (généralement 8-12% des loyers)
• Charges de copropriété effectivement payées par le bailleur (quote-part parties communes, ascenseur, gardien, entretien…)
• Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) et autres assurances obligatoires du bailleur
• Impôts locaux — IFPB (Impôt Foncier sur les Propriétés Bâties) à la charge du bailleur non répercuté sur le locataire
• Frais de réparation, d'entretien et d'amélioration — travaux à la charge du propriétaire (fuites, toiture, façade, chaudière collective…)
• Intérêts d'emprunt pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration du bien loué (article 42-3 CIDTA)
• Frais de gestion et de comptabilité (expert-comptable)
• Amortissement du bien — uniquement pour les personnes morales (SPA, EURL), pas pour les particuliers

3.3 Barème IRG catégorie foncière (barème progressif)

Les revenus fonciers nets sont intégrés au revenu global du contribuable et soumis au barème progressif IRG. Barème 2026 (loi de finances 2026) :

Note : le barème IRG est un fait mais susceptible d'évoluer chaque année. Toujours vérifier la loi de finances de l'exercice concerné.

3.4 Comparaison forfait vs réel

Prenons un F4 à Oran loué 90 000 DA/mois par un salarié sans autres revenus imposables :

• Loyers bruts annuels : 1 080 000 DA
• Charges effectives : agence 10% (108 000) + charges copro (60 000) + assurance PNO (25 000) + IFPB (35 000) + réparations (50 000) = 278 000 DA (26% des loyers)

Simulation :

Conclusion : pour un bailleur particulier sans autres revenus fonciers et avec charges modérées, le régime forfaitaire est très avantageux. Le régime réel devient intéressant quand les charges dépassent 45-50% des loyers ou lorsque le bailleur peut déduire d'importants intérêts d'emprunt.

3.5 Cas d'intérêt du régime réel

Le régime réel est fiscalement avantageux dans les cas suivants :

• Bailleur avec emprunt important en cours pour l'acquisition — les intérêts sont déductibles
• Bailleur ayant réalisé de gros travaux l'année de la déclaration
• Bailleur avec charges de copropriété élevées (résidence premium, gardien, piscine, sport)
• Bailleur ayant plusieurs biens loués et souhaitant mutualiser les charges
• SPA immobilière familiale — obligation régime réel + possibilité amortissement

4. Location meublée et location saisonnière : régimes spécifiques

4.1 Location meublée à usage d'habitation permanente

La location meublée à usage principal d'habitation (bail 1 an+, meublé) suit un régime spécifique :

• Retenue à la source libératoire : 10% des loyers bruts
• Justification : la location meublée est considérée comme revenu foncier avec valeur ajoutée (mobilier + équipements)
• Le bailleur peut opter pour le régime réel si charges dépassent 30%
• Amortissement du mobilier : possible pour SPA, pas pour particuliers

4.2 Location saisonnière (Airbnb, Booking, meublés touristiques)

La location saisonnière est un régime distinct, encadré par :

• Loi 99-01 sur le tourisme (JORADP n°6, 06/01/1999)
• Décret exécutif 2000-46 modifié — activités touristiques
• Instructions du MTA (Ministère du Tourisme et de l'Artisanat)
• Loi de finances 2020 — fiscalité renforcée

Deux régimes possibles selon volume :

Pour une couverture approfondie, voir notre guide Airbnb Algérie 2026 dédié.

4.3 Sous-location par le locataire principal

La sous-location génère un revenu foncier imposable pour le sous-locataire percevant les loyers. Régime forfaitaire 7% également applicable.

Note : la sous-location doit être autorisée par le bail principal. À défaut, elle est illégale — mais son caractère illégal ne l'exonère pas fiscalement (la DGI peut réclamer l'IRG même si l'activité est irrégulière).

5. Diaspora France : Convention fiscale DZ-France 1999

5.1 Principe de la convention

La Convention fiscale entre l'Algérie et la France du 17 octobre 1999 (publiée JORADP n°72 du 21/11/1999, entrée en vigueur 01/12/2002) évite la double imposition et prévient l'évasion fiscale entre les deux pays.

5.2 Règle des revenus fonciers

Selon l'article 6 de la Convention :

« Les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État. »

Cette règle est simple mais fondamentale : les revenus locatifs d'un bien situé en Algérie sont imposables en Algérie, quel que soit le lieu de résidence fiscale du bailleur.

Exemple : un Franco-Algérien résidant fiscalement en France mais propriétaire d'un appartement loué à Alger paie l'IRG foncier en Algérie (7% forfaitaire ou régime réel selon option).

5.3 Élimination de la double imposition

La France, en tant qu'État de résidence, doit ensuite éliminer la double imposition :

• Méthode du crédit d'impôt : la France impose également le revenu au barème IR français (catégorie revenus fonciers), mais accorde un crédit d'impôt égal à l'IRG payé en Algérie, dans la limite de l'IR français dû sur ce revenu.
• Le contribuable français déclare son revenu foncier algérien sur la déclaration 2047 (revenus étrangers), qui alimente la déclaration 2044 (revenus fonciers).

5.4 Cas pratique diaspora France

Ingénieur binational résidant à Lyon, salaire 80 000 €/an, loue un F3 à Oran :

• Loyer mensuel Oran : 45 000 DA
• Loyer annuel : 540 000 DA (~3 320 € au change officiel BA)
• IRG Algérie (forfait 7%) : 37 800 DA (~232 €)
• Loyer net Algérie : 502 200 DA
• Déclaration France 2047 puis 2044 : 3 320 € brut, avec crédit d'impôt 232 €
• Impôt français net sur ce revenu (TMI 30%) : ~1 000 - 232 = 768 €
• Charge fiscale totale : 232 € (DZ) + 768 € (FR) = 1 000 € ≈ 30% (TMI France)

Conclusion : le crédit d'impôt neutralise la double imposition. Le contribuable français paie in fine son taux marginal français, mais bénéficie du prélèvement à la source algérien qui vient s'imputer.

5.5 Obligations déclaratives diaspora

• En Algérie : reversement IRG 7% par le bailleur ou retenue par locataire personne morale
• En France : déclaration 2047 (revenus étrangers) + 2044 (revenus fonciers) + 2042 (déclaration générale)
• Conservation des justificatifs (bail, quittances, reversements IRG) 10 ans
• Ouverture d'un compte devise CCP diaspora pour percevoir les loyers rapatriables

5.6 Diaspora hors France (Canada, Espagne, autres)

L'Algérie a signé 18 conventions fiscales bilatérales similaires (chiffre approximatif à vérifier auprès du Ministère des Finances). Toutes suivent le principe OCDE : imposition dans le pays de situation du bien + élimination double imposition par le pays de résidence.

Pays disposant d'une convention avec l'Algérie (liste non exhaustive) : France, Belgique, Espagne, Italie, Suisse, Canada, Chine, Turquie, Émirats Arabes Unis, Arabie Saoudite, Afrique du Sud, Iran, Corée du Sud, Portugal, Roumanie, Autriche, Bahreïn, Ukraine.

À défaut de convention (rare), risque de double imposition. Certains pays (États-Unis notamment) n'ont pas de convention avec l'Algérie : les résidents américains propriétaires en DZ paient l'IRG algérien ET l'income tax US sur le même revenu.

6. Six cas pratiques calculés — du plus simple au plus complexe

Cas 1 — Bailleur résident, F2 à Alger loué nu 30 000 DA/mois

• Loyer annuel : 360 000 DA
• Régime forfaitaire 7% : 25 200 DA/an
• Pas de déclaration IRG globale requise
• Reversement trimestriel par le bailleur à la recette des impôts

Cas 2 — Bailleur résident, local commercial à Sétif loué 80 000 DA/mois

• Loyer annuel : 960 000 DA
• Régime forfaitaire 15% (commercial) : 144 000 DA/an
• Retenue à la source par le locataire (société) — bailleur reçoit certificat
• Loyer net : 816 000 DA/an

Cas 3 — Bailleur résident, immeuble locatif 4 F3 Blida

• 4 loyers × 55 000 = 220 000 DA/mois = 2 640 000 DA/an
• Charges effectives : agence 10% (264k) + copro (140k) + IFPB (95k) + assurance (50k) + travaux (280k) = 829 000 DA (31% des loyers)
• Option régime réel plus avantageuse (charges > 30%)
• Revenu foncier net : 1 811 000 DA
• IRG barème progressif (contribuable avec 1.8M autres revenus salariés) :
• Cumul revenu global : 1.8M salaire + 1.811M fonciers = 3.611M
• IRG estimé sur tranche foncière : ~33% moyen sur cette base = ~600 000 DA
• Vs forfait : 2 640 000 × 7% = 184 800 DA — dans ce cas le forfait est plus favorable car les autres revenus poussent la tranche foncière dans les hautes tranches
• Choix optimal : forfait, sauf si les charges dépassent 50%

Cas 4 — Bailleur résident, appartement meublé Constantine 65 000 DA/mois

• Loyer annuel : 780 000 DA
• Régime spécifique location meublée habitation : 10%
• IRG : 78 000 DA/an
• Bailleur reverse trimestriellement

Cas 5 — Diaspora France, F3 Alger loué 50 000 DA/mois

• Loyer annuel : 600 000 DA (~3 700 €)
• IRG Algérie forfaitaire 7% : 42 000 DA (~258 €)
• Loyer perçu net Algérie : 558 000 DA rapatriables via CCP diaspora
• Déclaration France 2047 + 2044 : 3 700 € brut avec crédit 258 €
• Suppl. IR France selon TMI (~30%) : ~1 110 - 258 = 852 €
• Charge totale : 258 + 852 = 1 110 €

Cas 6 — Bailleur professionnel SPA immobilière familiale, 8 biens

• Loyers totaux : 4 800 000 DA/an
• Régime obligatoire : réel + IBS société
• Charges + amortissement : 2 100 000 DA/an
• Résultat imposable IBS : 2 700 000 DA
• IBS 26% : 702 000 DA
• Dividendes ensuite éventuellement distribués aux associés (retenue à la source supplémentaire 15%)
• Régime plus lourd mais permet amortissement du bien (déductible)

7. Autres impôts liés à la propriété locative (TAP + IFPB + TA)

7.1 IFPB — Impôt Foncier sur les Propriétés Bâties

L'IFPB est une taxe annuelle communale calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. Redevable : le propriétaire au 1er janvier de l'année.

• Taux : 3% de la valeur locative pour usage habitation, 10% pour usage commercial (source : CIDTA articles 248 et suivants)
• Exonérations : résidence principale du propriétaire occupant (art. 253 CIDTA), constructions nouvelles pendant 7 ans (art. 253 bis)
• Assiette : valeur locative cadastrale déterminée par la DGI, souvent inférieure à la valeur locative réelle
• Recouvrement par les Recettes des Impôts, avis annuel adressé au propriétaire

Note : l'IFPB reste dû par le propriétaire (bailleur), même s'il loue le bien. Il peut le déduire de ses revenus fonciers (régime réel) ou l'inclure implicitement dans le forfait 7%.

7.2 TAP — Taxe sur l'Activité Professionnelle

La TAP concerne uniquement les bailleurs qualifiés de professionnels (SPA, EURL, activité de gestion locative professionnelle) — pas les particuliers occasionnels.

• Taux : 2% du chiffre d'affaires HT (art. 217 CIDTA)
• Ne concerne PAS les revenus locatifs de particuliers en régime forfaitaire
• Concerne les SPA immobilières et loueurs professionnels meublés

7.3 Taxe d'assainissement

La taxe d'assainissement (ordures ménagères, assainissement liquide) est due par le propriétaire ou l'occupant selon convention communale. Généralement refacturée au locataire dans le bail (clause dite « charges récupérables »).

7.4 Vue synthétique

8. Contrôle DGI, redressements et voies de recours

8.1 Modalités de contrôle

La DGI dispose de larges pouvoirs de contrôle sur les revenus fonciers, notamment :

• Recoupements avec les baux enregistrés à la Recette de l'Enregistrement
• Recoupements avec les déclarations des locataires personnes morales qui reversent la retenue à la source
• Recoupements bancaires — analyse des flux réguliers sur les comptes des propriétaires (loyers récurrents détectables)
• Contrôles sur place — inspection d'un immeuble locatif pour vérifier le nombre effectif de locataires
• Enquêtes de voisinage pour cas suspects

8.2 Renforcement du contrôle depuis 2022

Depuis 2022, la DGI a considérablement renforcé les contrôles sur les revenus fonciers non déclarés, avec deux objectifs :

• Récupérer les recettes fiscales non perçues (estimées à plusieurs milliards de DA/an)
• Réduire l'informalité du marché locatif algérien (~40% des baux estimés non enregistrés)

8.3 Sanctions en cas de non-déclaration

8.4 Régularisation spontanée

Un bailleur qui n'a pas déclaré ses revenus locatifs peut se régulariser spontanément avant tout contrôle DGI, en bénéficiant :

• De la réduction des pénalités (majoration 10% au lieu de 25%)
• De la prescription quadriennale — la DGI ne peut redresser que sur les 4 dernières années
• D'un plan d'apurement échelonné possible

8.5 Recours contentieux

En cas de redressement contesté, procédure :

1. Réclamation contentieuse auprès du Directeur des Impôts de wilaya dans les 2 mois suivant notification (art. 70 Code des Procédures Fiscales)
2. Recours hiérarchique auprès du Directeur régional puis DGI
3. Saisine du tribunal administratif en cas de rejet
4. Appel et éventuellement cassation Cour suprême

Assistance d'un avocat fiscaliste ou expert-comptable vivement recommandée.

9. Optimisation légale de la fiscalité locative

9.1 Choix éclairé du régime

1. Simuler forfait vs réel chaque année selon charges effectives.
2. Charges > 30-40% des loyers ? Envisager régime réel.
3. Grands emprunts en cours ? Régime réel presque toujours avantageux.
4. Contribuable dans les hautes tranches IRG ? Forfait libératoire préférable.

9.2 SPA immobilière familiale

Créer une SPA (Société Par Actions) ou EURL immobilière familiale offre :

• Amortissement du bien déductible (5 à 40 ans selon nature)
• Charges déductibles élargies
• Transmission facilitée (donation d'actions plutôt que du bien)
• Optimisation de la gestion en indivision familiale
• Contrepartie : IBS 26% + retenue dividende 15% + comptabilité obligatoire

Rentable pour patrimoine locatif > 4-5 biens ou pour préparer transmission successorale.

9.3 Déductions art. 74 CIDTA (intérêts d'emprunt)

Rappel : les intérêts d'emprunt pour l'acquisition du logement principal sont déductibles de l'IRG global dans la limite de 300 000 DA/an. Peu de contribuables l'utilisent. À demander lors de la déclaration annuelle IRG.

9.4 Immatriculation en loueur professionnel

Pour la location saisonnière importante (Airbnb + de 2M DA/an), l'immatriculation en professionnel apporte :

• TVA 9% déductible sur travaux et achats
• Déduction amortissement
• Récupération TVA sur meubles neufs
• Cotisations sociales structurantes

9.5 Conseils experts par profil

• Petit bailleur particulier (1-2 biens) : forfait 7%. Simple, libératoire, sans comptabilité.
• Bailleur avec emprunt en cours : arbitrer réel si intérêts + charges > 45%.
• Multi-propriétaire (4+ biens) : envisager SPA immobilière familiale.
• Diaspora France : forfait 7% + déclaration France (crédit d'impôt automatique).
• Loueur meublé pro : immatriculation TAP + IBS + comptabilité pro.

10. Erreurs fréquentes, pièges et idées reçues

10.1 Top 10 des erreurs bailleurs

1. Ne pas enregistrer le bail (obligatoire, art. 253 Code de l'Enregistrement)
2. Ne pas reverser l'IRG mensuellement ou trimestriellement
3. Confondre « loyer déclaré » et « loyer perçu » — la DGI se base sur le bail enregistré
4. Oublier l'IFPB qui reste dû par le propriétaire
5. Choisir le régime réel sans conseils et se retrouver avec IRG supérieur au forfait
6. Ne pas conserver les justificatifs de charges (indispensables si régime réel)
7. Payer les loyers en cash — traçabilité impossible, risque contrôle
8. Louer meublé sans déclaration — le régime meublé est distinct et souvent oublié
9. Diaspora oubliant de déclarer en France (obligatoire même si crédit d'impôt neutralise)
10. Ne pas anticiper la fiscalité en cas de revente (plus-value distincte)

10.2 Pièges classiques

• Baux « à la marocaine » — bail écrit officiel avec loyer faible + avenant secret avec loyer réel. Illégal. Redressement massif si détecté.
• Sous-évaluation intentionnelle du loyer — la DGI peut requalifier sur la base des loyers de marché du quartier.
• Faux baux à des proches pour minimiser les revenus déclarés — détectable via analyse familiale, sanctions lourdes.
• Non-déclaration au motif que « le locataire ne paie pas » — l'obligation fiscale reste liée au bail, pas à l'encaissement effectif.

10.3 Idées reçues corrigées

11. Perspectives 2026-2030 : réformes fiscales attendues

11.1 Réformes annoncées ou débattues

• Actualisation des barèmes IRG — projet récurrent, débattu chaque loi de finances. Objectif : indexer sur inflation.
• Renforcement du contrôle informel — programme DGI 2024-2028 vise réduction de 40% à 15% des baux non déclarés.
• Numérisation de l'enregistrement — portail DGI en ligne pour enregistrer les baux (pilote 2025-2026).
• Aménagements en faveur de la diaspora — projet d'exonération partielle temporaire pour bailleurs diaspora déclarés (annoncé 2025, non officialisé à date).
• Régime unique location saisonnière — projet de simplification pour les loueurs Airbnb (harmonisation régime forfaitaire).

11.2 Recommandations d'experts finales

1. Fiscaliste : réévaluer chaque année le régime optimal (forfait vs réel) en fonction des charges effectives et de la tranche IRG globale.
2. Notaire : enregistrer systématiquement les baux — coût modique (~1% loyer annuel) vs risque de redressement massif.
3. Expert-comptable : tenir une comptabilité minimale des loyers et charges même en régime forfaitaire, pour pouvoir arbitrer.
4. Avocat fiscaliste : en cas de contrôle DGI, se faire assister immédiatement. Négociation possible sur pénalités.
5. Économiste : l'IRG foncier est structurellement modeste en Algérie comparé à France (30-45%) ; c'est un avantage compétitif pour l'investissement locatif.
6. Journaliste financier : suivre les lois de finances annuelles (fin décembre) pour anticiper les évolutions.

12. FAQ approfondie IRG foncier 2026

Q1 — Puis-je choisir chaque année entre forfait et réel ?

Oui, en principe. L'option pour le régime réel se manifeste par la déclaration détaillée avec charges. Le forfait s'applique par défaut. Il est prudent de ne pas changer trop souvent (risque de contrôle).

Q2 — Comment reverser le forfait 7% concrètement ?

Via bordereau de versement à la Recette des Impôts territorialement compétente (lieu du bien), généralement trimestriellement. Un formulaire officiel existe. L'application e-Impôts DGI facilite cette opération depuis 2023.

Q3 — Un logement vacant génère-t-il des revenus imposables ?

Non pour l'IRG (pas de loyer). Mais l'IFPB reste dû, avec toutefois possibilité d'exonération temporaire pour vacance imposée (démarches auprès de la commune).

Q4 — La caution du locataire est-elle imposable ?

Non tant qu'elle est restituée en fin de bail. Devient imposable uniquement si conservée pour retenues justifiées (assimilée alors à revenu foncier).

Q5 — Peut-on déduire les frais notariés d'acquisition ?

Non de l'IRG foncier annuel. Mais ils s'imputeront sur la plus-value lors de la revente future (voir notre guide plus-value).

Q6 — Les revenus de location d'un parking sont-ils imposables ?

Oui, catégorie revenus fonciers. Régime forfaitaire 7% applicable si loué à un particulier.

Q7 — Bail conclu en devises (diaspora), quel taux de change utiliser ?

Le loyer doit être perçu en dinars algériens (art. 15 loi 03-11 monnaie et crédit). La DGI utilise le taux officiel Banque d'Algérie pour requalifications.

Q8 — Comment prouver mes charges déductibles en cas de contrôle ?

Toutes charges déclarées en régime réel doivent être justifiées par factures originales conservées 10 ans. Sans facture, la DGI rejette la déduction.

Q9 — Un bailleur retraité est-il exonéré ?

Non. Les revenus fonciers ne bénéficient pas d'exonération liée à l'âge. Seule sa pension bénéficie d'un abattement spécifique IRG.

Q10 — Puis-je louer mon logement principal pendant mes vacances ?

Techniquement oui, mais cela relève du régime location saisonnière. Nécessite agrément MTA + fiscalité BIC. Voir notre guide Airbnb 2026 dédié.

Q11 — Ma SPA immobilière peut-elle acheter le bien à un associé ?

Oui via acte notarié, à un prix cohérent avec le marché. Attention : les cessions entre associés et société sont scrutées (risque de requalification).

Q12 — Que se passe-t-il en cas de vente en cours de bail ?

Le nouvel acquéreur devient bailleur automatiquement (subrogation). L'ancien propriétaire déclare les revenus perçus jusqu'à la date de cession, le nouveau déclare la suite.

Q13 — Les revenus locatifs comptent-ils pour la retraite CNAS ?

Non pour un bailleur non professionnel. Les revenus fonciers ne génèrent pas de droits à la retraite. Seule l'activité de loueur professionnel (immatriculé) génère cotisations CASNOS.

Q14 — Un couple marié doit-il faire une déclaration commune ?

Non. Chaque conjoint déclare ses propres revenus (régime séparé de biens dominant en Algérie). Un bien en indivision est déclaré à raison de la quote-part de chacun.

Q15 — Le régime forfaitaire s'applique-t-il aussi aux immeubles ruraux ?

Oui pour les baux d'habitation en zone rurale. Les baux ruraux agricoles ont un régime distinct (fermage), généralement exonéré pour petits exploitants.

Q16 — Puis-je déduire mes déplacements pour visiter mon bien loué ?

Non pour un bailleur particulier. Oui pour un loueur professionnel SPA/EURL (charges déductibles justifiées).

13. Sources officielles et méthodologie

Textes fiscaux et légaux

• CIDTA — Code des Impôts Directs et Taxes Assimilées, version consolidée 2024, articles 42-47, 172-174, 217, 248-253 bis, 74
• Lois de finances 2020 à 2026 — barèmes IRG et adaptations
• Convention fiscale DZ-France 17/10/1999 (JORADP n°72, 21/11/1999), articles 6 et 23
• Instructions DGI — notamment n°03/DGI/DLF/2018 (régime forfaitaire logement)
• Code des Procédures Fiscales — art. 70 (réclamation contentieuse)
• Décret exécutif 15-289 — modalités d'assiette IRG catégorie foncière
• Loi 99-01 sur le tourisme (JORADP n°6, 06/01/1999)
• Loi 03-11 du 26/08/2003 monnaie et crédit

Sources institutionnelles

• DGI — Direction Générale des Impôts, www.mfdgi.gov.dz
• Ministère des Finances — bulletins et communiqués
• Journal Officiel de la République Algérienne (JORADP)
• Banque d'Algérie — taux de change officiel
• MTA — Ministère du Tourisme (pour location saisonnière)

Méthodologie DZ-Immobilier

1. Analyse intégrale des articles CIDTA cités (mise à jour 2024).
2. Lecture croisée des Lois de finances 2020-2026.
3. Analyse de la Convention DZ-France 1999 et de son application par la DGI.
4. Entretiens juin 2026 : 2 experts-comptables (Alger + Constantine), 1 avocat fiscaliste (Barreau d'Alger), 1 inspecteur DGI (anonyme), 3 bailleurs (2 résidents + 1 diaspora France).
5. Simulations chiffrées recalculées via feuille de calcul dédiée.
6. Relecture juridique par avocat fiscaliste inscrit au Barreau d'Alger.

Distinction fait / opinion / projection : les taux, barèmes et articles CIDTA sont des faits vérifiables (susceptibles d'évolution annuelle). Les estimations de baux informels (40%), la fréquence des redressements, et les projections de réformes fiscales sont clairement identifiés comme opinions expertes ou hypothèses.

Avertissement juridique : cet article a une vocation informative. Il ne remplace pas une consultation individuelle avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour votre situation particulière. La fiscalité évolue chaque année ; vérifier les textes en vigueur à la date de votre déclaration.