Guide juridique — Code civil arts 71-72, avant-contrat, engagement, indemnité, délai, notaire.
Cadre juridique — Code civil DZ
Article 71 Code civil
"La promesse de contrat est le fait par lequel les deux parties conviennent de conclure ultérieurement un contrat déterminé."Article 72 Code civil
"Si l'une des parties revient sur son engagement, l'autre partie peut demander la formation du contrat + dommages-intérêts."Complément Loi 07-11
Loi 07-11 (régime foncier) + décrets application : encadrement avant-contrats immobiliers + acte authentique final obligatoire notaire.Deux formes juridiques distinctes
- Compromis de vente = promesse synallagmatique (bilatérale)
- Promesse unilatérale de vente = engagement vendeur seul
- Promesse unilatérale d'achat = engagement acheteur seul (rare)
Méthodologie : Code civil arts 71-72 + Loi 07-11 + jurisprudence Cour suprême + entretiens 5 notaires Alger/Oran + 3 avocats spécialisés + Kloufi.
Compromis de vente — engagement bilatéral
Définition
Le compromis est une promesse synallagmatique : les deux parties s'engagent réciproquement — vendeur à vendre, acheteur à acheter. Vaut vente (art. 351 Code civil).Contenu obligatoire
- Identification complète parties
- Description précise bien (adresse, cadastre, surface)
- Prix ferme et définitif
- Modalités paiement (comptant, échelonné, crédit)
- Date signature acte notarié (délai réalisation)
- Dépôt garantie (usage 5-10%)
- Conditions suspensives éventuelles (crédit, livret foncier)
- Sanctions non-réalisation
- Répartition frais
Dépôt de garantie
- Usage : 5-10% prix
- Versé par acheteur à signature compromis
- Séquestre notaire recommandé (sécurité)
- Imputé sur prix final si vente réalisée
- Perdu si acheteur renonce sans motif légitime
- Restitué doublé si vendeur renonce (usage)
Conditions suspensives recommandées
- Obtention crédit (30-60 jours)
- Livret foncier régularisé (voir guide livret foncier)
- Certificat urbanisme favorable
- Absence hypothèque
- Diagnostic technique conforme
Délai réalisation typique
2-4 mois entre compromis et acte notarié définitif. Prolongation possible par avenant écrit.Cas d'école
Appartement 10 M DZD :- Signature compromis + dépôt 1 M DZD (10%)
- Condition suspensive crédit 45 jours
- Signature acte notarié 90 jours après compromis
- Paiement solde 9 M DZD + frais
Promesse unilatérale de vente
Définition
Vendeur seul s'engage à vendre à un acheteur nommé dans les conditions et délai fixés. L'acheteur a une option d'achat — libre de lever ou non.Contenu obligatoire
- Identification vendeur + bénéficiaire promesse
- Description bien
- Prix ferme
- Modalités paiement
- Délai option (usage 2-6 mois)
- Indemnité d'immobilisation (usage 5-10% prix)
- Modalités levée option
- Répartition frais
Indemnité d'immobilisation
- Versée par acheteur à signature promesse
- Compensation immobilisation bien pendant délai option
- Perdu si acheteur ne lève pas option (sans motif légitime)
- Imputé sur prix si option levée
- Séquestre notaire recommandé
Levée d'option
- Notification acheteur au vendeur par lettre recommandée AR
- Dans délai imparti (2-6 mois)
- Après levée : signature acte notarié dans 30-90 jours
- Absence levée dans délai = renonciation tacite
Refus vendeur post-levée option
Si vendeur refuse vendre après levée option acheteur :- Action judiciaire acheteur : exécution forcée
- Ou dommages-intérêts substantiels
- Restitution indemnité immobilisation doublée
Cas d'usage typique
- Investisseur immobilier souhaitant sécuriser bien
- Acheteur ayant besoin délai financement
- Étranger/diaspora nécessitant temps démarches
- Bien complexe (chaîne titres, régularisation en cours)
Comparaison — tableau récapitulatif
| Critère | Compromis (bilatéral) | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Engagement vendeur | ✓ Ferme | ✓ Ferme |
| Engagement acheteur | ✓ Ferme | ✗ Option d'achat |
| Vaut vente ? | Oui (art. 351 CC) | Non, si option pas levée |
| Dépôt/indemnité | 5-10% (dépôt garantie) | 5-10% (indemnité) |
| Délai typique | 2-4 mois | 2-6 mois |
| Recours si refus | Exécution forcée + DI | Exécution forcée + DI (vendeur uniquement) |
| Renonciation acheteur | Perte dépôt + DI | Perte indemnité seulement |
| Cas d'usage | Vente ferme avec délai financement | Acheteur veut réfléchir + sécuriser |
| Fiscalité | Enregistrement obligatoire | Enregistrement obligatoire |
Rôle du notaire — recommandé absolument
Compromis/promesse sous seing privé possible mais risqué
Techniquement possible signature sans notaire (accord parties). Risques :- Clauses défaillantes juridiquement
- Absence conseil sur conditions suspensives
- Séquestre non sécurisé
- Chaîne titres non vérifiée
- Contentieux post-signature plus fréquents
Avantages notaire
- Sécurité juridique : rédaction professionnelle
- Vérification chaîne titres (livret foncier + Conservation Foncière)
- Séquestre dépôts sur compte notarial
- Vérification hypothèques
- Conseil parties sur clauses
- Force exécutoire immédiate
- Enregistrement fiscal automatique
Coût notaire compromis/promesse
- Rédaction acte : 30 000-100 000 DZD selon prix bien
- Frais dossier : 5 000-15 000 DZD
- Enregistrement compromis : 0,5-1% prix bien
- Timbres : 2 000-5 000 DZD
Recours notaire — obligatoire ou non ?
- Compromis/promesse : non obligatoire légalement
- Acte définitif vente : obligatoire (art. 15 Loi 07-11)
- Recommandation absolue : notaire dès compromis pour biens > 1 M DZD
Rôle avocat
Complément notaire pour :- Négociation clauses complexes
- Vérification approfondie chaîne titres
- Contentieux préparatoire
- Représentation parties diaspora éloignée
Contentieux fréquents + solutions
1. Acheteur renonce sans motif
- Compromis : perte dépôt garantie
- Promesse unilatérale : perte indemnité immobilisation
- Vendeur peut exiger exécution forcée (compromis) ou dommages-intérêts supplémentaires
2. Vendeur refuse vendre
- Compromis : exécution forcée judiciaire
- Promesse unilatérale : idem si option levée
- Dommages-intérêts (généralement double indemnité immobilisation)
3. Condition suspensive non réalisée
- Refus crédit acheteur (justifié) : restitution dépôt intégrale
- Livret foncier non régularisé : restitution + prolongation possible
- Hypothèque non levée : restitution
4. Prix contesté post-compromis
Rare mais possible si erreur manifeste ou vice caché découvert. Procédure judiciaire annulation ou renégociation.5. Chaîne titres révélée défaillante
- Compromis annulé (vice caché juridique)
- Restitution dépôt + éventuels dommages-intérêts
- Vendeur peut être condamné frais + préjudice
6. Retard signature acte notarié
- Vendeur : mise en demeure + délai grâce + exécution forcée si nécessaire
- Acheteur : idem
- Notaire : substitution possible
Juridiction compétente
Tribunal foncier (bail habitation + cession bien habitation) ou Tribunal commercial (bien commercial). Durée procédure : 6-18 mois.Astuce parties : pour signature compromis + visites notaire + banque, la location voiture est utile. Comparez sur kricar.fr.
Fiscalité — enregistrement obligatoire
Obligation enregistrement
Article 71 Code enregistrement : tout avant-contrat immobilier doit être enregistré fiscalement dans 30 jours.Coût enregistrement compromis/promesse
- Droits fixes : 2 000-5 000 DZD
- Ou droits proportionnels : 0,5-1% prix bien
- Timbres : 1 000-3 000 DZD
Enregistrement acte final
Complète enregistrement compromis (déduction si applicable). Total :- Droits enregistrement : 5% prix
- Timbres : 1%
- Publicité foncière + livret : 20-50k DZD
Sanctions non-enregistrement
- Pénalité : 25-100% droits
- Intérêts de retard : 10%/an
- Impossibilité opposer avant-contrat aux tiers
- Voir aussi notre guide fraude fiscale
Fiscalité vendeur (plus-value)
Voir aussi notre guide plus-value cession (IR 15% + abattement durée).Questions éditoriales (Q&A)
Quelle est la différence essentielle ?
Compromis engage les deux parties + vaut vente. Promesse unilatérale engage seulement vendeur, acheteur a option.Notaire obligatoire pour compromis ?
Non légalement, mais fortement recommandé pour biens > 1 M DZD (sécurité juridique + séquestre + vérifications).Combien coûte le dépôt/indemnité ?
5-10% prix bien. Séquestre notaire recommandé.Que se passe-t-il si je renonce ?
Perte dépôt/indemnité SAUF si condition suspensive justifiée (refus crédit, vice caché, livret foncier défaillant).Peut-on annuler un compromis signé ?
Uniquement si conditions suspensives non réalisées ou vice caché découvert. Sinon perte dépôt.Délai typique entre compromis et acte ?
2-4 mois compromis, 2-6 mois promesse unilatérale. Prolongation par avenant possible.Faut-il un compromis pour tous les biens ?
Recommandé pour tout bien > 1 M DZD (sécurise transaction pendant délai obtention crédit + démarches).Foire aux questions
Cadre juridique DZ ?
Code civil arts 71-72 + Loi 07-11 régime foncier.
Différence essentielle ?
Compromis engage 2 parties (vaut vente). Promesse unilatérale engage seulement vendeur.
Notaire obligatoire compromis ?
Non légalement, mais recommandé pour biens > 1M DZD.
Montant dépôt ?
5-10% prix. Séquestre notaire recommandé.
Délai réalisation typique ?
2-4 mois compromis. 2-6 mois promesse unilatérale.
Renonciation acheteur ?
Perte dépôt SAUF conditions suspensives justifiées.
Refus vendeur ?
Exécution forcée + dommages-intérêts (double indemnité usage).
Enregistrement fiscal ?
Obligatoire 30 jours. 0,5-1% prix ou droits fixes.