F4 (4 غرف، 100-140 م²) يبقى في 2026 التنسيق العائلي القياسي بالعاصمة لـ 3-4 أطفال أو عائلات متعددة الأجيال. السعر: 18 مليون دج بباب الزوار حتى 45 مليون دج بحيدرة. إيجار مفروش 90-180 ألف دج/شهر، مردودية 4-6٪.
مقياس F4 15 حي عائلي بالعاصمة 2026
أسعار F4 نموذجي 120 م² 2026 حسب الحي العائلي: باب الزوار 18-22 مليون؛ القبة 19-24 مليون؛ بولوغين 22-27 مليون؛ برج الكيفان 20-25 مليون؛ الدرارية 22-28 مليون؛ أولاد فايت 22-27 مليون؛ الشراقة 25-31 مليون؛ عين البنيان 26-32 مليون؛ الرحمانية 28-34 مليون؛ بئر مراد رايس 28-35 مليون؛ دالي إبراهيم 32-40 مليون؛ بن عكنون 34-42 مليون؛ الأبيار 36-45 مليون؛ حيدرة 38-45 مليون؛ سطاوالي 28-34 مليون. F4 أغلى بـ 40-55٪ من F3 لكنه يضيف 25-30 م² أساسية.
الإيجار F4 الملحوظ حسب الحي 2026
الإيجار الشهري F4 120 م² مفروش 2026: باب الزوار 90-110 ألف دج؛ القبة 95-115 ألف؛ بولوغين 110-135 ألف؛ الشراقة 120-145 ألف؛ الدرارية 105-130 ألف؛ دالي إبراهيم 140-170 ألف؛ بن عكنون 150-185 ألف؛ الأبيار 155-185 ألف؛ حيدرة 160-200 ألف؛ بئر مراد رايس 125-150 ألف. F4 فارغ يُؤجّر بـ 25٪ أقل لكنه يولّد استقرارا نادرا (أزواج 40+ سنة مع 3-4 أطفال في المدارس = عقد 5-10 سنوات، لا شغور).
حالة عائلية نموذجية : زوج 38/40، 3 أطفال يشترون F4 بالشراقة 28 مليون
محاكاة 2026: زوج 38/40 سنة، 3 أطفال (5، 9، 12 سنة)، دخل مجموع 500,000 دج/شهر. الأولويات: مدرسة ثنائية اللغة Petits Chats (الشراقة)، الخضرة، الأمن. شراء F4 130 م² 28 مليون دج. الدفعة 25٪ = 7 مليون + رسوم 8٪ (2.24 مليون) = 9.24 مليون دج من الجيب. قرض 21 مليون على 20 سنة بـ 5.00٪: قسط 138,596 دج + ADE 6,125 = 144,721. يمثّل 29٪ من الدخل → CNEP OK 60 يوم. هذا F4 سيخدمهم 15+ سنة.
ترتيب ROI 15 حي F4 : باب الزوار 5.4٪ في القمة
ROI صافي 2026 F4 حسب الحي: 1. باب الزوار 5.4٪؛ 2. القبة 5.2٪؛ 3. برج الكيفان 5.0٪؛ 4. بولوغين 4.9٪؛ 5. الدرارية 4.7٪؛ 6. أولاد فايت 4.6٪؛ 7. الشراقة 4.4٪؛ 8. عين البنيان 4.3٪؛ 9. الرحمانية 4.2٪؛ 10. سطاوالي 4.1٪؛ 11. بئر مراد رايس 4.0٪؛ 12. دالي إبراهيم 3.8٪؛ 13. بن عكنون 3.5٪؛ 14. الأبيار 3.3٪؛ 15. حيدرة 3.1٪. F4 له ROI إيجاري أقل من F1-F3 (سكن رئيسي عائلي بدل استثمار صرف) لكنه يقدم قيمة مضافة قوية 6-9٪/سنة ومكانة اجتماعية.
المدارس + الخدمات حسب الحي : المعيار الحاسم للعائلة
المدرسة الابتدائية/الإكمالية الخاصة المرجعية حسب حي F4: الشراقة → Petits Chats (LSF)، 500 تلميذ، 350-500 ألف دج/سنة. بن عكنون → المدرسة الفرنسية بالجزائر (ليسي A. Malraux)، 3,000 تلميذ، 750 ألف-1.2 مليون دج/سنة. حيدرة → ليسي أليكسندر دوما الدولي، تحضير AFEE 850 ألف-1.4 مليون دج/سنة. دالي إبراهيم → مدرسة الإدريسي ثنائية اللغة، 400 تلميذ، 400-600 ألف دج/سنة. باب الزوار → مدارس عمومية + مجموعة عريش المدرسية، 250-400 ألف دج/سنة.
تمويل F4 : دفعة 25٪، قسط 100-180 ألف دج على 20 سنة
الاقتراض لـ F4 يتطلب دخلا متينا: 20-25 مليون دج مقترض على 20 سنة بـ 5.00٪ = قسط 132-165 ألف دج، مضافا إليه ADE (5,500-6,875 دج) وتأمين السكن (2,000 دج). أي 140-175 ألف دج/شهر أعباء. للبقاء تحت 35٪ من الدخل الصافي المطلوب من البنوك، يلزم دخل مجموع الزوجين ≥ 400,000 دج/شهر. البديل: إطالة إلى 25 سنة لتخفيض القسط إلى 116-145 ألف دج (لكن تكلفة إجمالية الفوائد +30٪).
الأسئلة الشائعة
هل أسعار الأحياء محدّثة لـ 2026 ؟
نعم، بيانات Kloufi من أكثر من 1.6 مليون معاملة موثقة 2024-2026، متقاطعة مع إعلانات Ouedkniss/Lkeria المتحققة يدويا كل شهر.
ما الأعباء التي يشملها ROI الصافي ؟
الضريبة الجزافية 5٪، الوكيل 6-15 ألف دج/سنة، تأمين PNO 6-12 ألف، الصيانة السنوية 15-30 ألف، الشغور المتوسط 5-8٪، بدون رسوم إدارة مهنية (إدارة ذاتية). أضف 8-12٪ لو وكالة مفوّضة.
هل يمكنني شراء F3/F4 دون قرض بنكي ؟
نعم عبر الدفع بالتقسيط للمرقي VEFA (24-36 شهرا)، قرض عائلي موثق، إعادة بيع عقار أول. 35٪ من مشتري العاصمة 2026 يشترون دون بنك.
كيف أقيّم عقاري بدقة ؟
محاكي DZ-Immobilier المجاني (dz-immobilier.com/vendre): املأ المساحة والحي والطابق والحالة والتعرض → تقييم AI في 30 ثانية مع مجال منخفض/متوسط/عالي.
هل رد الخبير مجاني ؟
نعم. بعد التقييم الإلكتروني، خبير DZ-Immobilier يعاود الاتصال خلال 24 ساعة للتنقيح والمرافقة (شراء، بيع، تأجير، تمويل).